Loi ELAN et copropriété : les mesures

La loi ELAN de copropriété : Qu’est-ce que c’est ?

Établie en novembre 2018, la loi ELAN sur la copropriété et le conseil syndical a pour but de simplifier et de faciliter le droit à la copropriété grâce à des évolutions concernant le logement, la numérisation des procédures et l’aménagement.

La réforme concerne plusieurs aspects de la vie d’un immeuble, avec des conséquences importantes sur la gestion des copropriétés et la prise de décision entre copropriétaires. Les mesures deviennent effectives au fur et à mesure depuis 2019, car certaines exigent la publication d’un décret.

 Concrètement, la loi ELAN de copropriété modifie et complète l’article 1 de la loi du juillet 1965. La réforme va notamment obliger les syndicats de copropriétaires à définir clairement la séparation entre parties communes spéciales et parties communes privatives dans le règlement de copropriété, disposition à appliquer avant le 23 novembre 2021. Ce délai de 3 ans permet aux syndicats de mettre en conformité le règlement de l’immeuble.

Copropriété et loi ELAN : Les 4 mesures principales

Évolution de l’extranet de copropriété

Même si la loi ALUR de 2015 avait déjà établi des mesures quant à l’accès en ligne pour les documents relatifs à la gestion de la copropriété, la loi ELAN permet de définir une liste de pièces devant obligatoirement figurer dans les espaces extranet de l’immeuble, avec un accès libre et sécurisé pour plus de transparence :

• Segmentation de l’extranet  Liste des documents dématérialisés
• Espace pour l’ensemble des copropriétaires        
• Règlement de la copropriété
• État descriptif de la division de l’immeuble
• Fiche de la copropriété
• Diagnostic des parties communes
• Fiche d’entretien
• Liste des contrats en cours
• Procès-verbaux des trois dernières AG
• Espace individuel pour chaque copropriétaire    
• Récapitulatif des charges courantes payées pendant les deux derniers exercices
• Avis d’appel de fonds des trois années passées
• Informations liées à la quote-part des charges et du fonds de travaux
• Espace pour le conseil syndical     
• Relevés des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires
• Liste des copropriétaires
• Documents du syndic obligatoires pour exercer en toute légalité
• Documents liés à des procédures judiciaires ayant cours
• Réforme des modalités de vote en AG

L’assemblée générale des copropriétaires voit également quelques changements s’opérer dans son fonctionnement pour faciliter les votes et éviter les blocages :

L’assemblée générale de copropriété peut être convoquée par un seul copropriétaire : le coût de l’AG sera à sa charge et il ne pourra pas mettre des sujets concernant ses droits à l’ordre du jour.

Les règles quant à la tenue de l’AG sont modifiées : un copropriétaire n’est plus limité à 3 mandats et il peut représenter autant de copropriétaires souhaités, avec une limite de 10 % des voix totales (la sienne incluse).

L’AG peut être tenue par visioconférence : avec le vote par correspondance, c’est un changement qui a pour but de lutter contre l’absentéisme aux assemblées générales.

Les travaux votés lors de l’assemblée générale doivent respecter un délai de 2 mois avant de démarrer : cette mesure permet de tenir compte du délai de deux mois pendant lequel un copropriétaire absent lors de l’AG peut contester la décision et saisir le Tribunal judiciaire.

Renforcement du rôle du conseil syndical

Quels changements pour le conseil syndical avec la loi ELAN ? Il profite de pouvoirs renforcés, ce qui permet d’accélérer la prise de décision et de donner plus de pouvoirs aux copropriétaires :

Les ascendants et descendants d’un copropriétaire peuvent intégrer le conseil syndical : par exemple, un parent retraité peut s’impliquer pour ses enfants.

Le conseil syndical peut exiger l’obtention des documents relatifs à la copropriété auprès du syndic : c’est ce qu’on appelle le pouvoir de contrainte. Le syndic qui ne coopère pas risque une pénalité minimale de 15 € par jour de retard. Le conseil doit dater chaque demande et formuler leur requête avec précision pour éviter toute contestation.

La mise en concurrence systématique des syndics est possible : le conseil syndical possèdera le pouvoir de mettre les syndics en concurrence en cours et en fin de mandat.

Le président du conseil syndical peut poursuivre en justice un syndic qui ne remplirait pas son rôle : des indemnités relatives aux conséquences de l’inaction du syndic peuvent être réclamées. Avant la loi ELAN, seul le syndicat des propriétaires possédait un quelconque pouvoir sur le syndic.

Le conseil syndical devient autonome en ce qui concerne les travaux de copropriété : les décisions ne doivent plus être exclusivement prises lors de l’assemblée générale. Il s’agissait d’un frein à la prise de décision. La loi ELAN permet de voter (à la majorité des voix) la délégation de certaines prérogatives au conseil syndical.

Précision des droits d’accès aux parties communes

La loi ELAN de copropriété bouleverse également la définition des parties communes de l’immeuble. En plus des éléments et parties de terrains auxquels chaque copropriétaire peut accéder et profiter, elle étend la définition à “tout élément incorporé dans les parties communes” et aux droits qui y sont attachés.

Les règles adjacentes aux parties communes s’étendent alors au droit accessoire, avec également le droit d’affichage et le droit de construire. Auparavant, les copropriétaires pouvaient voter la cessation d’un droit accessoire lors de l’AG, pour construire une cabane dans une partie commune par exemple. La loi ELAN révoque tout droit de construire, creuser ou surélever une partie commune.

Bon à savoir

Les cessations de droit accessoire votées en AG avant le 25 novembre 2018 doivent être exercées dans un délai de 10 ans après la convention de cessation. Après ce délai, le droit se perd.

Élargissement des règles sur les retards de paiement

Enfin, la loi ELAN de copropriété apporte des changements relatifs à la gestion des retards de paiement et des provisions. Un copropriétaire qui ne paierait pas à temps les provisions du budget prévisionnel reçoit une mise en demeure avec un délai de 30 jours. S’il ne réalise toujours pas le paiement, il devra régler immédiatement l’intégralité des provisions des trimestres à venir.

Cette mesure dissuasive est également étendue aux dépenses de travaux et aux cotisations du fond de travaux, même ceux qui n’étaient initialement pas compris dans le budget prévisionnel : entretien, équipements communs, maintenance ou diagnostics et autres études techniques.

Loi ELAN : ce qu'il faut retenir

Qu’est-ce que change la loi ELAN de copropriété ?

La loi ELAN sur la copropriété et le conseil syndical permet de moderniser les procédures avec la numérisation des documents sur l’extranet de l’immeuble, mais aussi de simplifier la prise de décision avec des réformes concernant la convocation de l’assemblée générale ou encore le vote des propositions. Elle donne également plus de pouvoir au conseil syndical et simplifie le recouvrement des charges impayées. La loi ELAN impacte donc tous les acteurs d’une copropriété, avec des mesures à appliquer progressivement entre 2018 et 2022."