Intermédiation locative (IML) : définition et fonctionnement

Définition de l’intermédiation locative

Pour le propriétaire d'un logement en location, plusieurs modes de relation avec le locataire sont possibles :

• assumer soi-même la gestion locative en direct ;
• déléguer la gestion locative courante à une agence immobilière ;
• opter pour l'intermédiation locative sociale

L’intermédiation locative permet de sécuriser et de simplifier la relation entre un locataire et son bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social. Il peut s’agir d’un opérateur, d’un organisme ou d’une association agréée par l’État. Ce système repose sur un principe solidaire : les logements concernés sont loués à des ménages en grande précarité, par exemple les foyers qui sortent de dispositifs d’hébergement et qui rencontrent donc des difficultés à trouver un logement en location.
L'intermédiation locative est éligible sur tout le territoire français, mais c’est un dispositif qui est particulièrement encouragé par les pouvoirs publics dans les secteurs géographiques avec une forte tension locative (plus de demandes que d’offres).

Deux formes d'IML (Intermédiation Locative) :

1. La location ou la sous-location 

L’intermédiation locative (IML) peut tout d’abord prendre la forme d’une location ou sous-location. Le propriétaire-bailleur loue son habitation pour 3 ans (renouvelables) à une association agréée par la préfecture. L’association devient donc locataire du bien immobilier et garantit le paiement des loyers comme des charges, mais aussi l’entretien courant et la remise en état du logement le cas échéant (hors vétusté normale). Elle se charge par la suite de mettre à disposition le logement à un ménage en difficulté. De son côté, le propriétaire touchera ses loyers même en cas de vacance locative.

2. Le mandat de gestion

Autre process d’intermédiation locataire : faire appel à une Agence immobilière à vocation Sociale (AIS) comme le réseau FAPIL ou Soliha-AIVS. Ces organismes mettent en relation le propriétaire avec le locataire pour établir un bail de 3 ans minimum. C’est l’AIS qui se charge de percevoir les loyers et les charges pour le compte du bailleur. Ce dernier peut également souscrire une garantie contre le risque d’impayés tandis que le locataire peut profiter d’un accompagnement social selon ses besoins. 
 
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Un organisme d'intermédiation locative, c'est quoi ?

Les Agences Immobilières Sociales sont donc des structures à vocation sociale, souvent associatives. Pour pouvoir exercer en temps que telle, l’AIS doit être agréée par la préfecture au titre de sa mission de gestion locative sociale, et remplir plusieurs conditions :

• une carte professionnelle de gestion immobilière ;
• une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• une garantie bancaire octroyée par un établissement financier.

Ces agences immobilières sociales favorisent ensuite l’accès et le maintien des personnes en difficulté dans un logement en location tout en sécurisant la relation locative et en diminuant le risque d'impayés pour le propriétaire du bien : c’est une situation gagnant-gagnant !

Quels sont les avantages pour le propriétaire ? 

L’intermédiation locative (IML) est une solution avantage pour le propriétaire d’un bien immobilier pour plusieurs raisons :

• garantie du paiement des loyers et des charges ;
• prise en charge de la remise en état du logement en cas de dégradation ;
• renouvellement du contrat ou récupération du logement sans formalités à la fin du bail ;
• gestion locative assurée par une association avec un accompagnement complet ;
• avantages fiscaux (dans certains cas et sous certaines conditions) sous la forme d’une réduction d’impôt si une convention avec l’Anah est signée ;
• subventions pour le financement des travaux et des primes complémentaires le cas échéant.

Quelles conditions pour obtenir l'agrément d'intermédiation locative ? 

Pour être éligible à l’intermédiation locative, un logement doit répondre aux critères de décence suivants :

• ne présenter aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants ;
• être exempt d’infestation d'espèces nuisibles et parasites ;
• disposer des équipements essentiels.

L’association agréée se chargera de visiter le logement en amont et de s’assurer de sa décence avant la mise en location effective. Si de petits travaux doivent être réalisés avant l’entrée des locataires, l’association peut aider les propriétaires pour les démarches nécessaires et même obtenir une aide au financement de travaux auprès de l’Anah pour les travaux plus importants.

Les dispositifs d'intermédiation locative 

Solibail est un contrat de location sécurisé par l’État : il permet à tout propriétaire sur l’Hexagone de louer son bien immobilier à une association pour y loger ensuite une famille aux revenus modestes. Il s’agit ici d’une intermédiation locative par location et sous-location : l’association verse le loyer au propriétaire et garantit le bon entretien du logement. Tant qu’un logement est sous contrat Solibail, le bailleur touche les loyers, que le bien soit occupé ou non.

 Le dispositif Solibail s’inscrit dans le cadre de la loi Elan pour répondre aux besoins de tous les ménages français. Le montant du loyer est aligné sur les prix du marché et l’association gestionnaire assure la remise en état gratuite de l’appartement avant la restitution (sans pour autant se substituer aux obligations légales du propriétaire). 
À l’issue du bail, le propriétaire peut récupérer son logement. Et si l’occupant refuse de le libérer, l’association d’intermédiation locative prend en charge les démarches et les coûts liés à une procédure contentieuse. De son côté, le propriétaire perçoit des indemnités journalières d’occupation.
 
Loc’Avantages est un autre dispositif d’intermédiation locative conventionné par l’Anah : Loc’Avantages. Anciennement connu sous le dispositif Cosse, Loc’Avantages est effectif depuis le 1er janvier 2023. Ce dispositif permet aux propriétaires d’obtenir une réduction d’impôt importante pour la mise en location de leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local. Il faut également respecter certaines conditions de ressources du locataire.
Plus le montant du loyer est réduit, plus la réduction d’impôt sera importante. Loc’Avantages a donc pour mission d’inciter les propriétaires à s’engager dans une démarche solidaire avec la possibilité de défiscaliser leurs revenus locatifs. Cette solution financièrement avantageuse s’inscrit dans une logique gagnant-gagnant pour que les ménages à faibles ressources puissent se loger convenablement.

Intermédiation locative : ce qu'il faut retenir

L’intermédiation locative représente donc un dispositif avantageux pour les propriétaires comme pour les locataires à faibles revenus. Un bailleur peut déléguer la gestion locative de son bien tout en profitant d’avantages fiscaux et en sécurisant ses loyers. Un ménage à faibles ressources accède à un logement décent dans une zone à forte demande locative, ce qui favorise la justice sociale. Vous désirez être conseillé pour profiter vous aussi des avantages de l’intermédiation locative ? Contactez nos experts Lamy sans plus attendre !