Transmission de votre patrimoine : comment aborder la question ?

Avant d’envisager les solutions existantes, il convient de bien comprendre ce que recouvre la notion de transmission patrimoniale et pourquoi elle concerne directement les propriétaires immobiliers.

Définition 📘

La transmission patrimoniale désigne le passage d’un ou plusieurs biens d’un propriétaire vers ses héritiers ou des tiers désignés, dans un cadre juridique et fiscal encadré par la loi.
Dans le cas d’un patrimoine immobilier, elle porte à la fois sur la propriété du bien, sur les droits qui y sont attachés (usage, perception des loyers, gestion) et sur l’application des règles prévues par le Code civil, notamment en matière de succession et de fiscalité.

Cette transmission peut intervenir au moment du décès ou être organisée de manière anticipée, selon les choix du propriétaire.

Pourquoi le sujet est important pour un propriétaire ? ❗

Pour de nombreux ménages, l’immobilier représente la part la plus importante du patrimoine. Sa transmission soulève donc des enjeux financiers majeurs, mais aussi des questions familiales sensibles.

Un propriétaire doit notamment prendre en compte :

• la valeur élevée des biens immobiliers💰,
• l’impact potentiel des droits de succession sur les héritiers🧾,
• la gestion des biens locatifs après le décès (loyers, charges, travaux)🛠️,
• les risques de désaccord lors du partage entre héritiers⚡,
• l’illiquidité du patrimoine immobilier🚫.

Sans cadre défini, ces éléments peuvent rapidement compliquer la succession.

Les risques d’une transmission non préparée ⚠️

📅Lorsqu’aucune anticipation n’a été mise en place, les héritiers peuvent se retrouver confrontés à des situations délicates. Les frais de succession sont souvent plus élevés, faute d’optimisation préalable, et les démarches peuvent s’étaler sur plusieurs mois.

⛔Dans certains cas, la gestion locative est temporairement bloquée, les loyers ne sont pas immédiatement accessibles et la vente d’un bien devient nécessaire pour régler les droits de succession. Ces contraintes financières et administratives augmentent également le risque de tensions familiales.

Il existe plusieurs mécanismes juridiques pour transmettre un patrimoine immobilier. Chaque solution répond à des objectifs différents et doit être adaptée à la situation personnelle du propriétaire.

📑La succession « classique »

À défaut de dispositions particulières (donation, partage, testament…), les règles légales de succession s'appliquent automatiquement au décès du propriétaire. Elle est encadrée par la loi et nécessite l’intervention obligatoire d’un notaire.
La répartition du patrimoine est régie par la réserve héréditaire, qui protège certains héritiers, notamment les enfants. Le propriétaire peut toutefois préciser certaines volontés par testament, dans les limites prévues par la loi.

Cette solution est généralement adaptée lorsque le patrimoine est limité et que la situation familiale ne présente pas de complexité particulière🤝.

🎁Les donations

Les donations permettront de transmettre tout ou partie de son patrimoine de son vivant. Elles offrent une plus grande souplesse dans l’organisation de la transmission et permettent d’anticiper le futur.

Elles présentent des atouts comme :

🎯le choix du bénéficiaire et de la répartition,

🔑la possibilité de conserver l’usufruit des biens,

📉la réduction potentielle des droits de succession.

Les donations sont souvent utilisées pour transmettre progressivement un patrimoine et sécuriser l’avenir des héritiers. Elles peuvent prendre plusieurs formes, à analyser au regard de chaque situation personnelle et patrimoniale, un point qui fera l’objet d’un prochain article.

🏢La SCI comme outil de transmission

La société civile immobilière (SCI) 💼constitue une solution structurée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Le bien est détenu par la société et la transmission s’effectue par le biais de parts sociales.

Ce mécanisme facilite la répartition entre plusieurs héritiers et permet d’organiser la gestion d’un parc locatif sur le long terme. En contrepartie, la SCI implique un certain formalisme, des coûts de fonctionnement et une gestion collective qui doivent être anticipés.

Anticiper sa transmission permet de conserver la maîtrise des décisions et d’éviter des situations complexes pour ses proches.

👨‍👩‍👧‍👦Les bénéfices pour les héritiers

Une transmission préparée permet aux héritiers de connaître à l’avance la répartition du patrimoine et de limiter les sources de conflit. La fiscalité peut être mieux maîtrisée et la gestion des biens se poursuit sans interruption prolongée.

Cette anticipation contribue à préserver la valeur du patrimoine et à maintenir un climat familial apaisé🌿.

👤Les bénéfices pour le propriétaire

Pour le propriétaire, anticiper sa transmission offre la possibilité de définir un cadre cohérent avec ses objectifs personnels. Il peut organiser la transmission de manière progressive, conserver des revenus grâce à l’usufruit et adapter sa stratégie au fil du temps.

Cette démarche permet également d’optimiser la fiscalité 📉 et de protéger certaines personnes, comme le conjoint ou un enfant, en fonction de la situation familiale.

L’accompagnement d’un expert permet de choisir la solution la plus adaptée à sa situation.

💬 Les situations qui nécessitent un conseil 

Un accompagnement est particulièrement recommandé lorsque le patrimoine comprend plusieurs biens locatifs, en cas de famille recomposée, de présence d’héritiers mineurs ou lorsque le propriétaire souhaite protéger son conjoint.
Les projets de donation avec usufruit ou les patrimoines partagés entre plusieurs héritiers nécessitent également une analyse approfondie.

🤝 Pourquoi se faire accompagner ? 

Un professionnel apporte une vision claire des solutions existantes, chiffre les frais prévisibles et réalise des simulations des droits de succession.
Il aide à choisir entre donation, succession classique ou SCI et sécurise juridiquement les décisions prises, tout en préparant des documents compréhensibles pour l’ensemble de la famille.

🛠️ Ressources et expertises 

Selon les besoins, plusieurs interlocuteurs peuvent intervenir : le conseiller patrimonial Lamy, proposera une approche globale et personnalisée afin d’identifier les solutions adaptées, puis, si nécessaire, orientera vers d’autres professionnels - par exemple le notaire, pour les aspects juridiques ou le fiscaliste, pour les montages plus complexes.