Immobilier ancien vs neuf : que choisir ?

Le prix affiché d’un bien ne reflète jamais le coût réel de l’achat. Au-delà du montant indiqué dans l’annonce, plusieurs frais viennent s’ajouter et peuvent modifier sensiblement l’équilibre financier du projet.

🧑‍⚖️Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent généralement 7 à 8 % du prix du bien. Ce poste de dépense pèse fortement dans le budget global, en particulier pour les acheteurs disposant d’un apport limité. 

📉Dans l’immobilier neuf, les frais de notaire sont nettement plus faibles, autour de 2 à 3 %. Cet avantage permet de réduire l’effort financier au moment de l’acquisition et facilite parfois l’obtention du financement. En revanche, le prix au mètre carré est souvent plus élevé, notamment dans les zones tendues ou les programmes récents bien situés.

L’état du logement et sa performance énergétique ont un impact direct sur le confort, les charges et la valeur à long terme d'un logement. Ce critère est aujourd’hui central dans toute décision d’achat.

🏛️L’immobilier ancien séduit par ses atouts architecturaux, ses volumes et son charme. Les emplacements sont souvent centraux, proches des commerces et des transports. En revanche, ces biens présentent plus fréquemment un DPE défavorable, parfois classé F ou G. Des travaux sont alors à prévoir : mise aux normes de l’électricité, isolation thermique, remplacement du système de chauffage ou des fenêtres... 

🌿À l’inverse, un logement neuf répond aux normes récentes, notamment la RE2020. Il offre une excellente isolation thermique et acoustique, ce qui se traduit par des charges plus faibles dès les premières années. L’absence de gros travaux à court terme apporte une réelle tranquillité d’esprit aux acquéreurs, qu’ils occupent le logement ou qu’ils le destinent à la location.

Acheter un logement neuf offre un cadre juridique particulièrement protecteur. Ces garanties constituent un avantage important pour les acquéreurs souhaitant sécuriser leur investissement.

Dans le cadre d’une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), plusieurs garanties s’appliquent automatiquement :

📅Garantie de parfait achèvement pendant un an

🛠️Garantie biennale sur les équipements pendant deux ans

🏗️Garantie décennale sur le gros œuvre pendant dix ans

🛡️Assurance dommages-ouvrage, également valable dix ans

Ces protections limitent fortement les risques financiers liés aux malfaçons ou aux défauts de construction.

Toutefois, certains points doivent faire l’objet d’une attention particulière, notamment le calendrier des appels de fonds, les délais de livraison annoncés et la gestion des réserves lors de la remise des clés. 

Le temps nécessaire pour occuper ou louer le bien est un critère décisif selon les projets.

⚡Dans l’ancien, l’achat est généralement plus rapide. Une fois le financement obtenu et l’acte signé, l’emménagement ou la mise en location peut intervenir dans des délais courts. Cette rapidité constitue un atout pour les acheteurs pressés ou les investisseurs souhaitant percevoir rapidement des loyers, sous réserve bien sûr des éventuels travaux.

🏗️Dans le neuf, le délai est généralement plus long. La construction s’étend souvent sur 12 à 24 mois, ce qui implique une projection dans le temps. L’achat se fait sur plan, à partir de maquettes ou de logements témoins. Cette attente doit être intégrée dans l’organisation du projet et dans la gestion financière globale du projet.

L’environnement immédiat joue un rôle important dans le confort quotidien et la valorisation d'un bien.

🏙️Les logements anciens se situent majoritairement dans des quartiers déjà établis. Ils bénéficient d’une proximité immédiate avec les commerces, les écoles et les transports. L’offre de services est dense et éprouvée, ce qui constitue un critère déterminant pour de nombreux ménages.

🌤️Les programmes neufs, quant à eux, s’implantent souvent dans des quartiers en développement ou en renouvellement urbain. Ils offrent une qualité constructive supérieure, des logements mieux conçus et, fréquemment, des espaces extérieurs. En contrepartie, certains services et infrastructures peuvent mettre plus de temps à se déployer.

Les logiques d’investissement diffèrent sensiblement entre ancien et neuf.

• Immobilier ancien : 

📈Rendement brut souvent plus élevé

🏙️Prix d’achat parfois plus bas en centre-ville

🔧Travaux et mises aux normes à intégrer dans le calcul

• Immobilier neuf : 

🌟Forte attractivité pour les locataires

💧Charges maîtrisées et entretien limité

📍Vacance locative plus faible dans les secteurs porteurs

💸Rendement brut souvent inférieur en raison du prix d’achat

Le type de bien influence directement les conditions de financement.

Dans le neuf, les frais de notaire réduits limitent le besoin d’apport personnel. Il est également nécessaire de vérifier l’éligibilité aux aides en vigueur, comme le PTZ, selon les conditions applicables au moment de l’achat. Le financement doit tenir compte du rythme des appels de fonds pendant la construction.

Dans l’ancien, les banques se montrent attentives au DPE du logement. Le coût des travaux doit être intégré dans le plan de financement, et un audit énergétique est requis pour les biens classés E, F ou G.

Découvrez trois exemples de profils illustrant les arbitrages possibles selon les situations.

💸Primo-accédant avec budget limité : l’arbitrage se fait souvent entre frais de notaire réduits dans le neuf et coût des travaux dans l’ancien. Une bonne visibilité budgétaire est déterminante.

🏡Famille recherchant davantage de surface et la proximité des écoles : ancien dans un quartier établi ou neuf en zone d’aménagement avec des équipements à venir, le choix dépend bien souvent du calendrier et des priorités familiales.

📈Investisseur : l’ancien en centre-ville reste attractif pour optimiser le rendement, tandis que le neuf séduit par une gestion plus simple et une maintenance réduite.

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