Les obligations du syndic de copropriété en cas de sinistre

La déclaration de sinistre par le syndic

Un sinistre affectant la copropriété

Outre son rôle dans la gestion administrative et financière de la copropriété, le syndic intervient obligatoirement pour les sinistres survenant dans les parties communes de l’immeuble dont il a la gestion. C’est le cas par exemple d’un sinistre affectant la cage d’escaliers, la colonne d’ascenseur, le hall d’entrée ou le parking souterrain.

Les cas les plus courants concernent les dégâts des eaux ou les incendies causés par un court-circuit électrique dans les locaux communs. Le syndic intervient pour la constatation des dégâts et la prise en charge des travaux de réparation. Le cas échéant, il gère également les dommages causés aux logements de certains copropriétaires.

Dans certains cas, le sinistre survenu dans un logement particulier peut causer des dommages aux parties communes, comme le cas d’une rupture de canalisation chez un copropriétaire qui provoquerait une fuite d’eau dans les parties communes. Le syndic doit alors déclarer l'incident à l'assureur de la copropriété et la compagnie d'assurance de l'occupant.

La déclaration du sinistre pour faire jouer l'assurance de l'immeuble

Le syndic avise le plus rapidement possible la compagnie d’assurance. Il transmet alors tous les documents permettant de préciser les circonstances du sinistre et d’évaluer le montant des dommages subis. Cette déclaration peut se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception, par email ou parfois directement en ligne depuis l’espace client mis à disposition par l’assureur.

Attention au délai de déclaration des sinistres qui est souvent très court ! Les contrats d’assurance prévoient généralement un délai 5 jours à compter de la constatation du sinistre, comme un cas d'incendie ou un dégât des eaux. Le délai est plus court pour un cas de vol ou un acte de vandalisme. Prenez le temps de vous renseigner, car certaines conditions générales d’assurance prévoient un délai rallongé.

Les pièces à transmettre à la compagnie d’assurance

Le syndic doit réunir et transmettre toutes les pièces disponibles pour évaluer le sinistre. Il peut s’agir de :

• Factures des éléments mobiliers ou d’aménagement endommagés par le sinistre ;
• Attestations chiffrées des dégâts pour un professionnel du bâtiment ;
• Devis des réparations ;
• Photos ou vidéos issues de la vidéosurveillance de l’immeuble
• Éventuels témoignages.

En cas de vandalisme, le syndic doit également procéder au dépôt de plainte auprès de la gendarmerie ou du commissariat de police.

Bon à savoir

Attention à votre déclaration personnelle de sinistre ! L’obligation de déclaration à l’assurance de copropriété pesant sur le syndic ne libère pas les habitants de leur propre obligation déclarative lorsque leur logement est impacté par le sinistre. Il appartient donc aux occupants, locataires ou propriétaires, d’effectuer la déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurance.

La gestion du sinistre par le syndic de copropriété

Le syndic peut-il décider de faire réaliser des travaux dans la copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires est seul habilité à autoriser les travaux dans les parties communes. Il revient en revanche au syndic de gérer leur mise en œuvre, qu’il s’agisse de travaux d’entretien ou d’amélioration (comme l’installation d’un ascenseur ou d’un interphone digicode). Le syndic est donc habilité à réaliser de petits travaux sans l’aval des copropriétaires, comme le changement d’une vitre brisée ou d’un interrupteur cassé par exemple. Mais il peut également être amené à engager des travaux urgents lorsqu’ils sont nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Empêcher l’aggravation du sinistre : le cas de la fuite d'eau en partie privative et partie commune

Le syndic de copropriété doit en effet mettre en place des mesures conservatoires afin d'empêcher une aggravation du sinistre. Il est donc habilité à procéder à une réparation d’urgence pour éviter l’aggravation d’une fuite d’eau par exemple. Il peut s’agir par exemple de réparer une canalisation rompue pour éviter d’aggraver une inondation. Toutefois, en cas de grosses dépenses, il a l’obligation d’informer les copropriétaires en convoquant une assemblée générale.

Statut d’intermédiaire posé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Selon la loi du 10 juillet 1965, le syndic fait office d’intermédiaire entre l’assureur et le syndicat des copropriétaires. À ce titre, il accompagne et assiste l’expert missionné par la compagnie d’assurance pour évaluer le sinistre. C’est également lui qui réceptionne le versement de l’indemnité par l’assurance, non pas pour son compte personnel, mais pour pouvoir payer les différents prestataires chargés de la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble.

Bon à savoir

Le syndicat des copropriétaires définit un plafond de dépenses pour lequel le syndic peut décider de travaux sans avoir à convoquer l’assemblée. Ce montant apparaît dans le budget prévisionnel.

Quels recours si le syndic ne fait rien ?

Comment obtenir une réponse du syndic et le forcer à agir ?

Votre syndic est inopérant face au cas de vol à répétition et vous souhaitez faire bouger les choses ? Avant tout, vérifiez les statuts de la copropriété et les règlements intérieurs pour bien comprendre les obligations du syndic. Puis, contactez le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en exposant clairement le problème et vos attentes. À défaut de réponse ou de solution à votre problème, vous pouvez consulter les autres copropriétaires pour discuter de la situation et obtenir leur soutien.

Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier peut aussi permettre de débloquer la situation en obligeant le syndic à s’exécuter. Il est enfin possible de porter plainte contre votre syndic de copropriété. L’action peut être menée à titre individuel par un copropriétaire seul. Mais plus généralement, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème global de gestion de la copropriété.

Le conseil syndical peut-il décider de la réalisation des travaux ?

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus. Il a une mission de représentativité des copropriétaires permettant d’impliquer le plus grand nombre dans la gestion de l’immeuble dans l’élaboration du cahier des charges et la sélection des prestataires. Parce qu’il n’est pas une instance décisionnaire, le conseil syndical ne peut en principe décider de travaux sur les parties communes sauf s’il obtient une délégation de pouvoir à cet effet de la part de l’assemblée générale des copropriétaires. À défaut, l’avis du conseil syndical est strictement consultatif. Mais il informe le syndic des travaux à réaliser et intervient dans le vote du budget en assemblée générale.

Comment engager la responsabilité d'un syndic ?

À défaut d’accord amiable pour un litige, il est possible d’intenter une action en justice pour mettre en cause votre syndic. En pratique, la responsabilité du syndic peut être engagée en cas de non-respect du règlement de copropriété, de négligence d’un sinistre ou de non-exécution des décisions prises en AG, comme le refus d’effectuer des travaux nécessaires.

Choisir un nouveau syndic de copropriété : ce qu’il faut retenir

La mise en concurrence du syndic permet d’accompagner le changement ou le renouvellement du syndic dans des conditions qui protègent les copropriétaires. L’élection du syndic se fait ainsi à chaque fin de mandat sur des bases tarifaires et contractuelles plus saines, dans une relation de confiance mutuelle. Même s’il existe des cas de dispense, comparer les offres et tarifs de plusieurs syndics vous permettra toujours d’obtenir le meilleur qualité/prix pour votre résidence ! L’élection du syndic reste un moment clé pour la gestion et la valorisation d’un immeuble.

Comment faire la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic doit se faire par le conseil syndical avant la prochaine assemblée générale, pendant laquelle sera voté le renouvellement ou le changement de syndic.

Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriété ?

Comment mettre une résolution à l'ordre du jour ?

Bon à savoir

Le délai de prescription pour intenter une action contre le syndic est de 10 ans à partir de la survenance du litige.

Quel assureur et quelle assurance copropriété choisir pour les parties communes ?

La garantie minimale de l’assurance copropriété

L’assurance copropriété couvre au minimum la responsabilité civile, à savoir l’indemnisation des victimes d’un dommage corporel lors d’un sinistre causé par les parties communes. La garantie minimale de l’assurance copropriété couvre également les dommages qui pourraient être causés par les employés de la copropriété, comme la chute d’un occupant sur le matériel de l’employé de ménage par exemple. À cette garantie minimale, il faut ajouter des garanties optionnelles.

Les garanties optionnelles complémentaires

Les garanties complémentaires peuvent être sélectionnées selon le besoin et le lieu de situation de l'immeuble. Elles concernent :

• Le risque incendie ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Les actes de terrorisme ;
• Le dégât des eaux ;
• Le risque lié aux phénomène météorologique (tempête, grêle et neige) ;
• Le bris de glace ;
• La protection juridique.

Qui paye l’assurance copropriété ?

L’assurance de copropriété est une charge de copropriété payée par l’ensemble des copropriétaires de manière équitable. L’assemblée générale peut néanmoins prévoir des modalités spécifiques de répartition pour tenir compte de la quote-part dans le risque de sinistre. Cela permet de répartir le risque plus équitablement entre les logements et les surfaces commerciales (boutiques, restaurants…) pour lesquels le risque de sinistres est bien plus élevé. Le montant de la prime d’assurance varie en fonction de la surface, du quartier et de l’historique de la sinistralité. La prime sera par exemple plus élevée dans un quartier sensible, régulièrement affecté par des actes de vandalisme.

Bon à savoir

C’est le syndic qui souscrit l’assurance copropriété au nom de l’immeuble. Mais le conseil syndical valide en amont le choix de la compagnie d’assurance. Attention, l’assurance copropriété ne couvre que les parties collectives. Chaque copropriétaire sélectionne sa propre compagnie d’assurance pour son propre logement.

Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriété ? : ce qu’il faut retenir

Le syndic assure diverses missions et obligations au sein de la copropriété :

La gestion administrative et financière, impliquant la tenue des documents administratifs de la copropriété et de la comptabilité, ainsi que le paiement des dépenses courantes ;

La gestion des contrats et des travaux (suivi des contrats de maintenance et des services indispensables au bon fonctionnement de la copropriété) ;

La gestion des sinistres : déclaration et suivi.

En cas d’incompétence, le syndic de copropriété engage sa responsabilité et peut être traduit en justice. Pour confier la gestion locative à un syndic de qualité et vous assurer d’une prise en charge sérieuse de vos sinistres, contactez Lamy.