Déclaration des revenus fonciers : ce que les bailleurs doivent absolument savoir

💰 Les revenus fonciers concernent les loyers perçus dans le cadre d’une location nue, c’est-à-dire un logement loué sans meubles. Ils correspondent donc aux sommes encaissées par un propriétaire bailleur, après déduction de certaines charges autorisées par l’administration fiscale. Ils se distinguent des revenus issus de la location meublée, qui relèvent d’un régime fiscal totalement différent (bénéfices industriels et commerciaux - BIC).

• Sont concernés par la déclaration des revenus fonciers :
• Les propriétaires d’un ou plusieurs logements loués nus
• Les indivisaires percevant des loyers
• Certains associés de sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés

📆 La déclaration s’effectue chaque année, en même temps que la déclaration de revenus. Le calendrier fiscal impose d’être particulièrement rigoureux, car toute omission ou approximation peut entraîner un contrôle ou une rectification.

Le choix du régime fiscal conditionne directement le montant de l’impôt payé par le bailleur. Il existe deux options principales pour les logements loués nus : le micro foncier et le régime réel.

1️⃣ Le micro foncier s’adresse aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Il repose sur un principe simple : l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire, censé couvrir l’ensemble des charges. Ce régime présente l’avantage de la simplicité, mais il peut s’avérer peu intéressant dès lors que les charges réelles sont élevées.

2️⃣ Le régime réel, quant à lui, permet de déduire l’ensemble des charges autorisées. Il demande plus de rigueur et de suivi, mais il devient souvent plus avantageux lorsque le bien génère :

• Des frais de gestion importants
• Des travaux réguliers
• Des intérêts d’emprunt significatifs

Pour arbitrer entre micro foncier ou régime réel, le bailleur doit comparer le montant de l’abattement forfaitaire avec ses charges réelles. ⚠️ Une mauvaise appréciation peut conduire à payer plus d’impôts que nécessaire. Les erreurs de choix de régime figurent d’ailleurs parmi les plus fréquentes lors de la déclaration des revenus fonciers.

La question des charges déductibles des revenus fonciers est l’une des plus sensibles. Toutes les dépenses engagées par un bailleur ne sont pas automatiquement déductibles. Parmi les charges généralement admises par l’administration fiscale, on retrouve notamment :

• Les frais de gestion locative
• Les frais de syndic pour les biens en copropriété
• L’assurance PNO, destinée à couvrir le logement en cas de sinistre
• Taxes et charges non récupérables sur le locataire

Pour être déductibles, ces dépenses doivent respecter plusieurs conditions. Elles doivent être directement liées au bien loué, payées au cours de l’année concernée et justifiées par des documents précis. La conservation des factures et des relevés est donc essentielle.

À l’inverse, certaines charges restent à la charge du locataire et ne peuvent pas être déduites. Une confusion sur ce point peut fausser la déclaration et exposer le bailleur à un redressement.

Les travaux déductibles en immobilier représentent une source importante d’erreurs lors de la déclaration des revenus fonciers. Tous les travaux ne sont pas traités de la même manière sur le plan fiscal.

Il convient de distinguer :

• 🛠️ Les travaux d’entretien et de réparation, qui visent à maintenir le logement en bon état.
• 👍🏻 Les travaux d’amélioration, qui apportent un meilleur confort sans modifier la structure du bien.

Ces deux catégories peuvent, sous conditions, être déduites des revenus fonciers. ⚠️ En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Certaines situations concrètes prêtent souvent à confusion, notamment lorsqu’un chantier combine plusieurs types de travaux. Une mauvaise qualification peut conduire à une déduction injustifiée et à des conséquences fiscales non négligeables en cas de contrôle.

Les frais liés au financement du bien immobilier constituent un autre levier important de déduction. Les intérêts d’emprunt sont généralement déductibles dès lors que le crédit est directement lié à l’acquisition, à la réparation ou à l’amélioration du bien loué.

Sont également concernés :

• Les frais de dossier liés au crédit immobilier
• Certaines assurances associées au prêt

Là encore, des conditions précises s’appliquent. Les frais doivent être justifiés et correctement rattachés au bien concerné.

📆 La période de déclaration des revenus fonciers s’inscrit dans un calendrier fiscal précis, qui commence bien avant l’ouverture officielle de la déclaration en ligne au printemps. Dès le début de l’année, les propriétaires bailleurs doivent déjà disposer d’une vision claire des loyers perçus l’année précédente et des dépenses engagées. ❗Attendre la dernière minute complique souvent la démarche et augmente le risque d’oubli ou d’erreur.

💡 Dès le mois de janvier, il est conseillé de :

• 1️⃣ Regrouper les factures et les relevés bancaires.
• 2️⃣ Suivre régulièrement les charges et les travaux.
• 3️⃣Conserver l’ensemble des justificatifs nécessaires.

Cette anticipation permet de faire le point sur l’ensemble des revenus fonciers perçus, mais aussi d'identifier les charges déductibles et les dépenses non déductibles, de vérifier la qualification des éventuels travaux réalisés et de préparer les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

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