Location vide ou meublée : comment investir dans l’immobilier en choisissant la meilleure option ?

Quelles sont les différences entre location vide et location meublée ?

Avant de louer votre bien, vous devez comprendre ce que change réellement chaque type de location. 

Les caractéristiques d’une location vide

La location vide repose sur un cadre simple et stable. Le bail de trois ans renouvelable offre une occupation longue durée, souvent recherchée par les familles ou les locataires souhaitant s’installer durablement. Le préavis, généralement plus long que pour un meublé, réduit le turnover et sécurise les revenus. Les loyers sont souvent plus bas, mais cette stabilité compense souvent l’écart. Sur le plan fiscal, vous relevez du régime foncier (micro-foncier ou réel), avec des déductions intéressantes selon les dépenses engagées. 

Les caractéristiques d’une location meublée

La location meublée suit une logique plus flexible. Le bail d’un an – ou de neuf mois pour un étudiant – et le préavis d’un mois permettent des rotations rapides. Les loyers sont plus élevés, ce qui renforce la rentabilité, mais l’occupation change plus souvent. Le logement doit être équipé selon la liste officielle du mobilier obligatoire. 
La fiscalité relève du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec la possibilité d’être LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), très prisé pour son système d’amortissements. Le meublé est particulièrement adapté aux studios et aux biens situés dans les zones étudiantes ou très urbaines. 

Quel type de location est le plus rentable ?

La rentabilité dépend du montant des loyers, du turnover, de la vacance et du marché local. Comparer les deux options permet d’identifier la plus avantageuse selon votre bien. 

Les loyers et les revenus possibles

En meublé, les loyers sont souvent 10 à 20 % plus élevés qu’en location vide. Cela peut améliorer la rentabilité brute, surtout pour les petites surfaces très demandées. En location vide, les revenus sont plus réguliers grâce à la durée des baux. La rentabilité réelle dépend également des charges, des travaux éventuels, du coût du mobilier et du régime fiscal choisi. C’est en comparant les revenus nets que la différence apparaît réellement. 

La vacance locative et le turnover

En location vide, la durée d’occupation limite les périodes sans locataire, ce qui sécurise la rentabilité. Le meublé connaît davantage de rotations, mais dans les villes tendues, les relocations sont rapides. La vacance a un impact direct : un mois de vide peut annuler une partie de l’avantage lié aux loyers plus élevés du meublé. La régularité des encaissements compte autant que le montant des loyers. 

L’effet de la zone géographique

La localisation est décisive. Les centres-villes et les secteurs universitaires se prêtent bien au meublé, où la demande est constante. Les zones périurbaines ou familiales privilégient plutôt la location vide. Les studios fonctionnent très bien en meublé, tandis que les T3 ou T4 trouvent plus facilement preneur en location vide. Le marché local doit toujours guider la décision. 

Fiscalité : comprendre les régimes pour optimiser ses revenus

Chaque régime fiscal influence directement le revenu net du bailleur. Bien choisir permet de réduire l’impôt et d’améliorer le rendement. 

Location vide : régime foncier

Le micro-foncier offre un abattement de 30 %, idéal pour une gestion simple. Le régime réel permet de déduire les dépenses réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurance, charges de gestion, etc. Il devient particulièrement intéressant lorsque les dépenses sont importantes, car il réduit fortement le revenu imposable. La rentabilité nette peut évoluer fortement en fonction de ces choix. 

Location meublée : LMNP et BIC

Le régime BIC propose soit le micro-BIC avec un abattement de 50 %, soit le réel LMNP avec amortissement du bien et du mobilier. Ce mécanisme d’amortissement est un avantage majeur, car il réduit l’impôt sans toucher aux loyers encaissés. Le suivi comptable est plus technique, mais les gains fiscaux sont souvent significatifs, en particulier pour les petites surfaces en zones tendues. 

Comment choisir le bon régime fiscal ?

Le micro convient aux situations simples ; le réel est pertinent en cas de travaux ou de charges importantes. Le LMNP au réel est souvent choisi par les investisseurs souhaitant optimiser leur cash-flow. En cas d’hésitation, un accompagnement permet d’éviter un mauvais choix fiscal qui pourrait peser plusieurs années. 

Quelles sont les contraintes et les obligations légales ?

Chaque type de location impose des règles spécifiques que le bailleur doit respecter pour rester dans le cadre légal. 

Obligations du bail en location vide

Le bail de trois ans, le dépôt de garantie d’un mois et les diagnostics obligatoires constituent les bases du dispositif. L’encadrement des loyers peut s’appliquer selon les villes. Le préavis du locataire varie selon la zone, ce qui influence la vitesse de relocation. 

Obligations du bail en location meublée

La location meublée impose un bail d’un an ou de neuf mois, un dépôt de garantie plus élevé, un inventaire précis et le respect strict de la liste de mobilier obligatoire. Elle est également soumise à l’encadrement des loyers dans les zones concernées. 

Contraintes de gestion à anticiper

Le meublé demande plus d’attention : mobilier à remplacer, remises en état plus fréquentes et rotations régulières. La location vide reste plus simple à gérer, même si les obligations légales demeurent identiques. 

Quel choix selon votre projet et votre cible locataire ?

Le bon choix dépend du type de logement, du profil de locataire recherché et de vos objectifs de revenus. 

Pour un premier investissement immobilier

Un studio en centre-ville aura souvent plus de potentiel en meublé. Un T3 ou T4 destiné à une famille fonctionnera mieux en location vide. L’analyse fiscale et les perspectives de revenus sur plusieurs années doivent guider la décision. 

Selon le locataire recherché

Les étudiants préfèrent le meublé, les familles recherchent le vide, les jeunes actifs s’orientent vers les deux formats selon la zone, et les seniors optent pour la stabilité. L’usage attendu du logement doit mener le choix. 

Selon la ville et le marché local

Les villes étudiantes privilégient le meublé, les zones résidentielles favorisent le vide et les marchés touristiques ne concernent pas le meublé classique. Les données locales (loyers, vacance, turnover) restent l’indicateur le plus fiable. 

Pourquoi la gestion locative Lamy facilite le choix ?

Externaliser la gestion permet de sécuriser vos revenus et d’éviter les erreurs dans le choix du type de location. 

Un gestionnaire dédié

Confier votre bien à Lamy, c’est bénéficier d’un interlocuteur unique, d’un suivi complet et d’une gestion fluide au quotidien. Vous gagnez en sérénité et en organisation. 

Des revenus sécurisés

Lamy assure un suivi rigoureux des encaissements, des relances et des relocations, ce qui limite les pertes de revenus. Les loyers sont versés chaque mois, sans inquiétude. 

Une aide pour choisir entre vide et meublé

En confiant votre gestion locative à Lamy, vous êtes accompagné pour analyser la zone, identifier la fiscalité la plus adaptée et projeter vos revenus futurs.  

À retenir sur la location vide ou meublée pour maximiser votre rentabilité

Le choix entre une location vide ou meublée dépend surtout de votre logement, de votre zone et de vos objectifs de revenus. Le meublé peut offrir des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse, tandis que le vide apporte plus de stabilité. Pour éviter les erreurs et sécuriser vos revenus, l’accompagnement d’un professionnel fait la différence. Avec Lamy, vous profitez d’un gestionnaire dédié et de loyers versés chaque mois en toute tranquillité.