Quels travaux obligatoires sont à la charge des propriétaires ?

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le propriétaire bailleur est tenu de réaliser les travaux les plus importants : le logement doit répondre aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 et être doté des éléments le rendant conforme à sa destination.

Depuis le 1er janvier 2018, les logements doivent :

• Satisfaire à des critères de performance énergétique ⚡pour être considérés comme décents,
• Avoir une étanchéité à l'air suffisante et une aération correcte,
• Etre délivré en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Pendant le bail, le bailleur doit maintenir le logement en bon état d’usage et d’entretien : réparation urgente des équipements relevant de sa responsabilité, réfection des parties communes, entretien des éléments indispensables à la jouissance du logement (volets, robinetterie, isolation…).

De façon générale, le bailleur est tenu d’assurer l’ensemble des réparations autres que locatives : gros travaux, entretien et interventions occasionnées par la vétusté du logement ou de ses équipements.

Travaux obligatoires à la charge du locataire : ce qu’il faut savoir

Les travaux obligatoires du locataire sont définis par le décret du 26 août 1987. Ils concernent principalement :

• Les réparations locatives (menues réparations) ;
• L’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail ;
• La prévention de la dégradation des lieux.

⚠️ Exceptions : les réparations dues à la vétusté, malfaçon, vice de construction ou cas de force majeure ne sont pas à la charge du locataire.

Exemples de travaux à la charge du locataire

• 🌱 Parties extérieures : entretien du jardin privatif, taille des arbres et arbustes.
• 🚪 Ouvertures : graissage des serrures, réparation des mastics, entretien des portes et fenêtres.
• 🎨 Intérieur : propreté, petits raccords de peinture, entretien des sols.
• 🔧 Plomberie : dégorgement des canalisations, remplacement des joints et tuyaux flexibles.
• ⚡ Électricité : remplacement des prises, interrupteurs, ampoules.
• 🛠️ Équipements : entretien des appareils électroménagers, ramonage des conduits, entretien chaudière.

Cette liste est indicative : d’autres réparations peuvent être à la charge du locataire.

Grille de vétusté : pour limiter les litiges

Depuis le décret du 30 mars 2016, une grille de vétusté peut être annexée au bail (non obligatoire). Elle définit :

• La durée de vie théorique des matériaux et équipements ;
• Des coefficients d’abattement pour calculer le coût des réparations.

Seules les grilles issues d’un accord collectif de location sont admises. Elles sont recommandées pour les biens neufs ou rénovés.

Travaux d’adaptation pour handicap ou perte d’autonomie

La loi n°2015-1776 autorise le locataire à réaliser, à ses frais, des travaux d’adaptation (décret n°2016-1282) :

• Modification des cloisons ou portes ;
• Adaptation des pièces d’eau ;
• Création ou modification de prises électriques ;
• Installation d’élévateurs ou systèmes pour mobilité réduite ;
• Modification des systèmes de fermeture et d’alerte.

Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée et respecter la liste légale.