Sous-location : ce que tout propriétaire doit savoir

Sous-louer un logement consiste, pour un locataire, à mettre tout ou partie du bien qu’il occupe à disposition d’un tiers, moyennant un loyer. En d’autres termes, le locataire devient temporairement « bailleur » à son tour.

On distingue deux situations :

• La sous-location totale : le locataire quitte entièrement le logement et le reloue à une autre personne pendant un temps donné (par exemple, pour une mission professionnelle à l’étranger) ;
• La sous-location partielle : seule une partie du logement est sous-louée, comme une chambre ou un bureau, tandis que le locataire principal continue d’y habiter.

Il ne faut pas confondre la sous-location avec la colocation, où plusieurs locataires figurent au contrat de bail. Dans une sous-location, le bailleur ne connaît pas directement le sous-locataire, ce qui change profondément la nature juridique du lien.

Les raisons qui poussent un locataire à sous-louer sont variées : compenser un loyer trop élevé, rentabiliser son logement pendant une absence prolongée, ou encore financer un projet personnel. Mais, même si la démarche peut sembler anodine, elle engage la responsabilité du locataire et ne peut se faire sans cadre légal strict.

Contrairement à une idée reçue, la sous-location n’est pas interdite en soi. Elle est autorisée par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires, mais sous des conditions très précises.

1. Les conditions à respecterL’accord écrit du propriétaire
   La première règle est claire : sans autorisation écrite du bailleur, toute sous-location est illégale. Le locataire doit donc formuler une demande explicite, précisant les modalités (durée, identité du sous-locataire, montant du loyer, etc). Cet accord doit être obtenu avant toute mise en sous-location.
2. Le montant du loyer de la sous-location
   Le prix demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer payé par le locataire principal, au prorata de la surface occupée. Par exemple, si un logement de 60 m² est loué 1 200 €, une chambre de 20 m² ne pourra pas être sous-louée plus de 400 €.
3. Un contrat de sous-location écrit
   Un contrat distinct doit être rédigé entre le locataire et le sous-locataire, précisant la durée, le montant du loyer et les obligations de chacun. Ce document n’a pas besoin d’être enregistré, mais il protège les deux parties en cas de litige.

Les sanctions en cas de sous-location illégale

Une sous-location réalisée sans l’accord du propriétaire constitue un manquement grave au contrat de bail. Le bailleur peut alors :

• Demander la résiliation du bail du locataire fautif ;
• Engager une procédure d’expulsion si la sous-location se poursuit malgré un avertissement ;
• Réclamer les loyers perçus indûment par le locataire.

Les plateformes de location touristique, comme Airbnb, ont déjà conduit à de nombreux cas de sous-locations illégales sanctionnées par la justice. Le propriétaire peut donc se retrouver confronté à des situations délicates, souvent coûteuses et longues à régler.

Même lorsque la sous-location est autorisée, le locataire principal reste responsable du logement vis-à-vis du propriétaire. Cela signifie qu’il doit :

• Assurer l’entretien et les réparations courantes : toute dégradation causée par le sous-locataire sera imputée au locataire principal ;
• Maintenir une assurance habitation valable couvrant la sous-location ;
• Payer intégralement le loyer au propriétaire, même en cas de non-paiement du sous-locataire ;
• Respecter les usages du logement et les règles de la copropriété.

En somme, le locataire agit comme un intermédiaire, mais n’est jamais dégagé de ses responsabilités.

Pour le bailleur, la sous-location peut rapidement devenir une source d’inquiétude, surtout lorsqu’elle s’effectue sans autorisation.

Risques financiers

Le locataire principal reste le seul débiteur du loyer, mais si la situation dégénère (impayés, litige, départ du locataire principal), le propriétaire peut se retrouver face à un sous-locataire occupant sans droit ni titre. Le recouvrement devient alors complexe.

Risques matériels

Les dégradations, le manque d’entretien ou l’usure prématurée du logement sont fréquents lorsque le sous-locataire n’a pas le même souci de préservation du bien que le locataire.

Risques juridiques

Une sous-location non autorisée peut entraîner des procédures longues et coûteuses pour récupérer le logement. Et même en cas d’accord, la multiplication des occupants complique la gestion administrative et la relation contractuelle.

Exemple typique : les sous-locations Airbnb

Certains locataires mettent en location leur appartement sur des plateformes comme Airbnb, sans prévenir leur bailleur. Cette pratique est strictement interdite sans accord écrit et peut aboutir à des condamnations judiciaires : restitution des loyers perçus, résiliation du bail, voire versement de dommages et intérêts.

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La sous-location est une pratique possible, mais strictement encadrée par la loi. Sans l’accord écrit du propriétaire, elle devient illégale et expose le locataire à de lourdes sanctions. Même autorisée, elle suppose un suivi rigoureux, car le locataire reste toujours responsable de la bonne utilisation du bien.
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