Travaux dans une location : quelles sont les responsabilités du propriétaire et du locataire ?

La répartition des travaux dans un logement loué est régie par plusieurs textes, notamment la loi du 6 juillet 1989, le Code civil et la loi ALUR. Ces textes précisent les obligations du bailleur et du locataire.

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un bien qui ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité et qui dispose des équipements nécessaires à un usage normal. Autrement dit, le logement doit être habitable, sécurisé et doté d’un chauffage, d’une installation électrique aux normes, d’un système d’eau potable et de sanitaires fonctionnels.

De son côté, le locataire est tenu d’en assurer l’entretien courant et de réaliser les petites réparations liées à l’usage quotidien du logement. Cela comprend, par exemple, le remplacement des joints, le nettoyage des bouches d’aération ou encore la peinture d’un mur abîmé par un meuble.

Le propriétaire bailleur supporte l’ensemble des réparations lourdes, des mises aux normes et des remplacements d’équipements vétustes. En d’autres termes, tout ce qui concerne la structure du logement ou les éléments essentiels à son bon fonctionnement relève de sa responsabilité.

Cela comprend notamment :

• Les réparations dues à la vétusté (chaudière ancienne, plomberie défectueuse, électricité obsolète) ;
• Les travaux liés à la sécurité et à la salubrité du logement : toiture, murs porteurs, canalisations, charpente, système de chauffage central, etc ;
• Les travaux d’amélioration du confort ou de la performance énergétique, tels que le changement de fenêtres ou l’isolation des murs ;
• Les réparations urgentes nécessaires au maintien du logement en état d’usage, comme la remise en état d’une chaudière tombée en panne en plein hiver.

À retenir : tout ce qui touche à la structure ou aux équipements collectifs du logement est à la charge du propriétaire. Il s’agit d’une obligation légale, mais aussi d’un gage de préservation du patrimoine immobilier sur le long terme.

De son côté, le locataire doit s’occuper des réparations courantes et de l’entretien du logement.

Par exemple, le locataire doit :

• Remplacer les ampoules, fusibles, joints ou interrupteurs défectueux ;
• Entretenir les sols, les portes, les vitres et les peintures ;
• Nettoyer les aérations, le chauffe-eau et le réfrigérateur (s’ils sont inclus dans le bail) ;
• S’occuper du ramonage de la cheminée et de l’entretien du jardin ou des haies le cas échéant ;
• Réparer les dégradations causées par une mauvaise utilisation du logement ou par négligence.

En revanche, si un équipement tombe en panne en raison de sa vétusté, ou s’il présente un vice caché, la réparation revient au propriétaire.

Exemple : si la chaudière tombe en panne à cause de l’usure, le propriétaire doit la remplacer. Si elle cesse de fonctionner parce que le locataire a oublié de la faire entretenir, c’est à lui d’en assumer le coût.

Il existe aussi des situations où la répartition des responsabilités peut prêter à confusion.

Les travaux urgents

Lorsqu’un sinistre ou un incident compromet la sécurité ou la salubrité du logement (fuite d’eau, panne de chauffage, infiltration, électricité défectueuse), le propriétaire doit agir sans délai. Si ce dernier est injoignable, le locataire peut faire exécuter les réparations urgentes lui-même, à condition d’en informer le bailleur et de conserver les factures pour obtenir un remboursement.

Les travaux d’amélioration à l’initiative du locataire

Le locataire peut décider d’améliorer le logement à ses frais, mais uniquement avec l’accord écrit du propriétaire. Une nouvelle peinture, la pose de placards ou la création d’une cloison légère nécessitent une autorisation préalable.

Les travaux non réalisés par le propriétaire

Si le propriétaire ne remplit pas son obligation d’entretien, le locataire dispose de plusieurs recours :

• Lui adresser une demande écrite de travaux par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Solliciter une médiation ou l’intervention de la commission départementale de conciliation ;
• En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux.

Lamy met à votre disposition une lettre type de demande de travaux pour simplifier vos démarches.

La meilleure façon d’éviter les désaccords est de clarifier les responsabilités dès la signature du bail. Le contrat de location doit mentionner l’état du logement, les équipements fournis et les obligations de chacune des parties.

Un état des lieux d’entrée précis est également indispensable. Il permet de constater l’état du logement au moment de l’installation du locataire et sert de référence à la fin du bail. Plus ce document est détaillé, moins il y aura de contestations au moment de la restitution.

Enfin, un dialogue régulier entre le propriétaire et le locataire évite bien des malentendus. Une communication transparente permet de planifier les interventions, d’anticiper les réparations et d’entretenir une relation plus sereine.

Pour de nombreux bailleurs, la frontière entre les responsabilités est claire sur le papier, mais les choses se compliquent dès qu’il faut gérer les devis, les urgences ou les relances. C’est là que la solution de gestion locative Lamy prend tout son sens.

En confiant la gestion de votre bien à Lamy :

• Vous bénéficiez d’un gestionnaire 100 % dédié, qui devient l’interlocuteur unique entre vous et votre locataire ;
• Votre gestionnaire prend en charge l’ensemble des demandes d’entretien et de travaux, qu’il s’agisse de réparations courantes ou de rénovations importantes ;
• Il s’assure que les interventions sont réalisées par des professionnels qualifiés, dans le respect des obligations légales ;
• Vous êtes tenu.e informé.e et rien n’est engagé sans votre accord ;
• Vos loyers sont versés chaque mois sans interruption, même en cas de litige ou de travaux en cours.

La répartition des travaux dans une location est clairement définie :

• Le propriétaire gère les gros travaux, ceux liés à la vétusté ainsi que les mises aux normes.
• Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations liées à l’usage.

Et pour ceux qui souhaitent s’affranchir complètement de ces contraintes, Lamy offre une solution clé en main : un accompagnement professionnel et une gestion réactive.

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