Trêve hivernale : tout savoir en tant que propriétaire bailleur
23/10/2025Louer son logement
Chaque année, la trêve hivernale suspend les expulsions de locataires pendant cinq mois. Beaucoup de propriétaires bailleurs pensent à tort que toute action est alors impossible. Dans les faits, la trêve reporte l'expulsion, elle n'efface ni le bail ni la dette de loyers. Dans cet article, Lamy vous explique ce que la loi interdit, ce qu'elle autorise et comment protéger vos revenus locatifs.
Trêve hivernale : ce que le propriétaire bailleur peut et ne peut pas faire
La trêve hivernale🥶 est une période pendant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, même lorsqu'une décision de justice l'a ordonné. Elle est prévue par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution . L'expulsion n'est pas annulée, elle est reportée à la fin de la période. ⌛🏠
Quelles sont les dates de la trêve hivernale 2026-2027 ?
La trêve hivernale s'applique du 1er novembre au 31 mars inclus de l'année suivante. Pour l'hiver à venir, elle court donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027📅. Les expulsions peuvent reprendre à partir du 1er avril 2027, si les conditions de la procédure sont réunies.
| Période | Situation pour un locataire en place |
| Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 | Expulsion impossible, sauf exceptions |
| À partir du 1er avril 2027 | Expulsion possible si la procédure est arrivée à son terme |
Que peut faire le bailleur pendant la trêve hivernale ?
Le bailleur conserve le droit d'engager une procédure d'expulsion pendant la trêve, y compris en référé (procédure d'urgence) devant le juge des contentieux de la protection. Si le juge ordonne l'expulsion, elle sera effective dès la fin de la trêve. Agir pendant l'hiver permet donc de ne pas perdre de temps.
Les grandes étapes en cas de loyers impayés sont les suivantes :
- Le commandement de payer📝 : Un commissaire de justice le délivre au locataire, qui dispose de 6 semaines pour régler sa dette.
- L'assignation devant le juge🏛️ : À défaut de paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l'expulsion. L'audience a lieu au moins 6 semaines après l'assignation.
- La décision du juge : ⚖️Il peut accorder des délais de paiement ou ordonner la résiliation du bail et l'expulsion.
- Le commandement de quitter les lieux🚪 : Le locataire dispose généralement de 2 mois, sauf décision contraire du juge et peut demander un délai supplémentaire au juge de l'exécution.
Dans quels cas la trêve hivernale ne s'applique-t-elle pas ?
Plusieurs situations échappent à la trêve :
- Une solution de relogement existe🏠 : et correspond aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
- Le logement est occupé par un squatteur 🚨: L'évacuation peut avoir lieu toute l'année, après dépôt de plainte et demande d'évacuation.
- Une ordonnance de protection🛡️: ordonne l'expulsion d'un conjoint violent du domicile conjugal.
- Le juge aux affaires familiales ordonne l'expulsion d'un époux⚖️ : dans le cadre d'un divorce.
Dans les départements d'outre-mer, une trêve cyclonique peut aussi s'appliquer. Les dates varient selon le département, la préfecture concernée les précise.
Comment protéger ses loyers pendant l'hiver ?
La trêve hivernale ne doit pas vous surprendre. Quelques réflexes limitent les risques.
- Réagir dès le premier retard de paiement, par un rappel amiable puis une relance écrite.
- Signaler l'impayé à la Caf dès 2 mois de loyers impayés lorsque le locataire perçoit une aide au logement.
- Vérifier que le bail comporte une clause résolutoire, obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023.
- Souscrire une garantie contre les loyers impayés ou confier la gestion de votre bien à un professionnel qui suit les retards de paiement.
📌Ce qu'il faut retenir de la trêve hivernale
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars et reporte les expulsions de locataires. Elle ne vous empêche pas d'engager une procédure ni de réclamer vos loyers. Plus vous agissez tôt, moins la dette s'alourdit. Avec Lamy, vous bénéficiez d'un accompagnement pour suivre vos loyers et réagir dès le premier impayé.
Questions fréquentes sur la trêve hivernale
En principe non. Aucune expulsion ne peut avoir lieu du 1er novembre au 31 mars, sauf en cas de relogement adapté, de squat ou d'expulsion ordonnée dans un contexte de violences conjugales ou de divorce.
Oui. La trêve suspend l'expulsion, pas l'obligation de payer. Le bail reste en vigueur tant que le juge n'a pas prononcé sa résiliation et la dette s'alourdit en cas de non-paiement.
Oui. Il peut engager la procédure, y compris en référé. L'expulsion éventuellement ordonnée sera effective à la fin de la trêve.
Non. Lorsqu'un squatteur occupe un logement, résidence principale ou secondaire, l'expulsion peut avoir lieu à toute période de l'année.
