Ce que la loi de finances 2026 change pour les bailleurs privés

La principale évolution introduite par la loi de finances 2026 repose sur la mise en place du dispositif Jeanbrun dans le cadre du plan "Relance logement" du gouvernement. Il définit des règles spécifiques pour les bailleurs privés en location nue.

Pour bénéficier de ce statut de bailleur privé, accessible partout en France puisqu'aucun zonage n'est prévu, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Logement situé dans un immeuble collectif (les maisons sont donc exclues) : conformité à la RE 2020 dans le neuf et travaux d'au moins 30 % du prix du bien (rénovation lourde), permettant d'obtenir un DPE A ou B dans l'ancien.
• Mise en location au plus tard dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du logement, en tant que résidence principale du locataire.
• Location nue pendant au moins 9 ans.
• Respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires.
• Impossibilité de louer à un membre du foyer fiscal du bailleur (ni un ascendant ou un descendant au 2e degré).

Ce cadre vise à encourager une offre locative pérenne, en cohérence avec les besoins du marché.

L’une des principales nouveautés de la loi de finances 2026 concerne la possibilité d’amortir fiscalement un logement nu mis en location. L’amortissement permet de tenir compte de la perte de valeur du bien dans le temps, en la déduisant progressivement des revenus imposables. Concrètement, une partie de la valeur du logement peut être déduite chaque année des loyers perçus, ce qui réduit l’assiette imposable et, par conséquent, l’impôt dû.

Dans le cadre du statut de bailleur privé, ce mécanisme s’inscrit dans une logique qui repose sur un équilibre entre engagement locatif et optimisation fiscale.

Amortissement annuel

L’amortissement s’applique sur une base représentant 80 % de la valeur du bien, ce qui exclut la valeur du terrain qui est non amortissable. Le taux retenu dépend à la fois de la nature du logement (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyer choisi par le bailleur.

Dans le neuf, les taux d’amortissement sont les suivants :

• 3,50 % avec l'application d'un loyer intermédiaire.
• 4,50 % avec l'application d'un loyer social.
• 5,50 % avec l'application d'un loyer très social.

Dans l’ancien rénové, les taux sont légèrement inférieurs :

• 3 % avec l'application d'un loyer intermédiaire.
• 3,50 % avec l'application d'un loyer social.
• 4 % avec l'application d'un loyer très social.

Plafond annuel d’amortissement

L’amortissement est encadré par des plafonds annuels, qui varient en fonction du niveau de loyer pratiqué. Ces seuils permettent de donner de la visibilité aux bailleurs sur le montant maximal pouvant être déduit chaque année.

Les limites fixées sont les suivantes :

• 8 000 € pour un loyer intermédiaire
• 10 000 € pour un loyer social
• 12 000 € pour un loyer très social

Déficit foncier

En parallèle de l’amortissement, les charges supportées par le bailleur sont toujours prises en compte dans la fiscalité de l’investissement locatif. Lorsque ces charges excèdent les loyers perçus, un déficit foncier peut être constaté.

Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an pour un logement neuf, mais il est porté à 21 400 € maximum par an pour un bien ancien rénové (jusqu'au 31/12/2027).

Malgré ces évolutions, de nombreux éléments du cadre locatif restent inchangés. Parmi les points de stabilité, on peut notamment citer :

• Le fonctionnement des régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers n’a pas été modifié dans son principe. Les bailleurs conservent la possibilité d’opter soit pour le régime micro foncier, soit pour le régime réel, en fonction de leur situation.
• Les règles de décence du logement demeurent identiques (surface minimale, absence de risques pour la santé ou la sécurité des occupants, équipements de base en bon état...).
• Le fonctionnement des baux d’habitation n’est pas modifié et continue de s’appuyer sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les nouvelles règles du gouvernement peuvent influencer les choix des bailleurs à plusieurs niveaux (type de logement, travaux, loyer, régime fiscal…). Il devient donc important de se poser les bonnes questions pour adapter sa stratégie : « Faut-il opter pour le micro foncier ou le régime réel ? », « Est-il pertinent de réaliser des travaux pour bénéficier du déficit foncier ? ».

Ces décisions ont un impact direct sur le taux d’imposition et sur la rentabilité globale d’un investissement. Dans ce contexte, s’appuyer sur un accompagnement professionnel permet de sécuriser la gestion de son bien et d’optimiser ses choix fiscaux.

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