Expulsion d'un locataire : les motifs légaux et les conditions à respecter

L’expulsion d’un locataire est un processus encadré, long et souvent coûteux, mais parfaitement légal lorsqu’il repose sur des motifs valables et respecte les règles de procédure. Pour autant, la meilleure manière d’éviter d’en arriver là reste la prévention : une sélection rigoureuse des locataires, une assurance loyer impayé et surtout une gestion locative professionnelle.

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Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire sur un simple désaccord ou un retard ponctuel. Seuls certains motifs clairement définis par la loi justifient une procédure d’expulsion.

Le premier, et le plus fréquent, concerne le non-paiement du loyer ou des charges. Si le locataire ne règle plus son loyer, ou s’il le fait de manière irrégulière, le propriétaire peut invoquer la clause résolutoire du bail. Cette clause prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé après un certain délai, généralement deux mois suivant un commandement de payer.

D’autres motifs peuvent également justifier une expulsion :

• Le défaut d’assurance habitation : le locataire a l’obligation légale d’assurer le logement.
• Les troubles de voisinage répétés, lorsqu’ils nuisent à la tranquillité de l’immeuble (nuisances sonores, comportements agressifs, dégradations…).
• L’occupation illégale du logement, par exemple lorsque le locataire reste dans les lieux après la fin du bail, sans droit ni titre.

Ces situations doivent être constatées et prouvées. Le propriétaire ne peut en aucun cas agir de sa propre initiative : toute expulsion doit passer par une décision de justice.

Une expulsion ne s’improvise pas. C’est une démarche encadrée par plusieurs étapes obligatoires qui visent à préserver les droits des deux parties.

Le commandement de payer

En cas d’impayé, la première étape consiste à faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce document rappelle les sommes dues et accorde au locataire un délai de deux mois pour régulariser la situation.

Pendant cette période, le locataire peut régler sa dette, négocier un échelonnement ou contester la somme demandée. Si la régularisation intervient dans le délai, la procédure s’arrête là.

La saisie du tribunal

Si le locataire ne paie toujours pas, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge examinera le dossier et pourra :

• Accorder des délais de paiement au locataire s’il est de bonne foi.
• Prononcer la résiliation du bail si les impayés persistent.
• Ordonner l’expulsion après un jugement.

La signification du jugement

Une fois la décision rendue, elle doit être notifiée au locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour faire appel. Si aucune contestation n’est déposée, l’expulsion peut être mise à exécution.

Le commandement de quitter les lieux

Le commissaire de justice adresse ensuite un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois supplémentaires pour partir volontairement. Au-delà, le commissaire peut demander le concours de la force publique (police ou gendarmerie) pour expulser le locataire.

Le concours de la force publique

Cette dernière étape est soumise à l’autorisation du préfet, qui peut refuser ou reporter l’intervention, notamment en période de trêve hivernale. Le processus est donc souvent long, s’étendant sur plusieurs mois, voire plus d’un an entre le premier impayé et l’expulsion effective.

Chaque année, la trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars inclus. Cette période a pour objectif d’éviter que des personnes soient privées de logement pendant l’hiver. Durant la trêve, aucune expulsion physique ne peut être réalisée, même si une décision de justice a été prononcée. Le bailleur peut toutefois continuer la procédure judiciaire, mais ne pourra pas la faire exécuter avant la fin de la trêve.

Certaines exceptions existent :

• Les personnes occupant sans droit ni titre (squatteurs).
• Les locataires à qui une solution de relogement adaptée a été proposée.
• Les logements déclarés insalubres ou dangereux.

Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez notre article dédié à la trêve hivernale.

• Dates de la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).
• Conséquence : impossibilité d’expulser physiquement un locataire pendant cette période, même avec décision judiciaire.
• Tout savoir sur la trêve hivernale.

Plusieurs bonnes pratiques permettent de réduire considérablement le risque d’impayés :

• Sélectionner soigneusement son locataire : vérifier les revenus, la stabilité professionnelle, les garanties et demander les justificatifs nécessaires.
• Exiger une assurance habitation à jour, indispensable pour tout occupant.
• Mettre en place une assurance loyer impayé (GLI), qui couvre le bailleur en cas de défaut de paiement et prend en charge les frais de procédure.
• Suivre régulièrement la situation du locataire afin de réagir rapidement en cas de difficulté de paiement.

Mais la prévention ne suffit pas toujours. C’est pourquoi opter pour une gestion locative professionnelle est souvent la solution la plus efficace. En confiant la gestion locative de votre bien à Lamy, vous bénéficiez d’un accompagnement complet et d’une tranquillité d’esprit totale. Un gestionnaire 100 % dédié prend en charge toutes les démarches liées à la location : suivi des loyers, relances, gestion des impayés, représentation auprès des locataires et, si nécessaire, accompagnement dans la procédure judiciaire.