Le logement conventionné : c'est quoi ?

Qu’est-ce qu’un logement conventionné ? Définition

Un logement conventionné est un logement mis en location dont le propriétaire a signé une convention avec l’État, c’est-à-dire une forme de contrat. Le propriétaire bailleur est alors obligé de louer son bien immobilier sous certaines conditions pour ensuite profiter de déductions fiscales. 
Le propriétaire n’est plus en mesure de demander le loyer de son choix puisque ce dernier est plafonné à un prix maximal au mètre carré en fonction de la zone géographique concernée. Il n’est pas libre non plus de choisir son locataire puisque le conventionnement vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages défavorisés et à faibles revenus.
Un logement conventionné l’est pour une durée limitée, avec un minimum de 6 ans pour une location sans travaux et de 9 ans si des travaux sont nécessaires avant la mise en location. Après ce délai, le propriétaire peut résilier la convention, mais attention : ce n’est pas automatique ! Il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Deux types de conventions : Anah et APL

Logement conventionné Anah :
Le logement conventionné Anah est une convention signée entre le propriétaire et l’Agence Nationale de l’Habitat. Le bailleur est ensuite éligible à une forte déduction fiscale sur ses revenus fonciers pour payer moins d’impôts. Le montant de la défiscalisation varie selon le niveau de ressources des locataires accueillis :

• entre 15 et 30 % pour un montant de loyer "intermédiaire" ;
• entre 50 et 70 % pour un montant de loyer "social" ou "très social" et un bien situé en zone tendue ;
• jusqu’à 85 % dans le cadre d’une intermédiation locative avec un bien géré par un organisme agréé ou une association.

Logement conventionné APL :
Le logement conventionné APL est aussi connu sous le nom de logement conventionné CAF. Ici, le propriétaire signe une convention avec le préfet du département. Le bailleur s’engage également à mettre son bien en location à destination d’un public à faibles ressources, avec un plafond de loyer. En échange, l’État prend en charge une partie du montant du loyer, qu’il verse directement au propriétaire bailleur sous la forme de l’Aide Personnalisée au Logement. Cette APL vient en déduction du loyer versé par le locataire.

Bon à savoir
Il existe des logements qui ne sont pas éligibles à la convention APL :
les biens meublés ;

• les biens avec une surface louable inférieure à 9 m² ;
• les biens qui ne respectent pas les normes d’aération, de chauffage ou de sanitaire exigées.

Quelle différence entre logement conventionné et logement non conventionné ?

Dans le cadre d’un logement non conventionné par l’État, le bailleur peut louer son bien immobilier à qui il veut, sans se soucier d’un plafond de ressources ou d’un montant de loyer maximal. Il n’est pas soumis aux règles d’une convention avec l’État, ce qui offre plus de liberté. En revanche, il ne profite pas des avantages fiscaux apportés par le conventionnement.
Le logement conventionné APL et Anah se distingue donc sur 3 points principaux :

• Le montant du loyer : il faut respecter un plafond maximum au mètre carré en fonction de la zone géographique.
• Le locataire : ses ressources ne doivent pas excéder un certain seuil et il n’est pas possible de louer à un membre de sa famille.
• Le contrat : la convention implique un engagement minimal de 6 ans ou 9 ans.

Comment savoir si un logement est conventionné APL ?

 Depuis 1977, la signature de la convention APL est automatique pour tout achat d’un bien immobilier dans un but locatif. Si la décision de mise en location est récente, il faut réaliser des démarches pour le rendre éligible aux APL. La mention de la convention est toujours précisée dans le bail de location.

Quel avantage avec un appartement conventionné APL ?

Pourquoi opter pour un appartement conventionné en tant que propriétaire ? Il faut savoir qu’avec les logements conventionnés Anah, le bailleur reçoit directement les APL sur son compte pour financer une partie du loyer, ce qui réduit le risque d’impayés. C’est une sécurité importante puisque le locataire est déchargé de ce coût.
De plus, avec un loyer conventionné Anah, il est possible de profiter d’une déduction fiscale importante, entre 15 % et 85 % du côté des conventions Anah, ce qui représente un réel intérêt pour tous les contribuables lourdement imposés, surtout s’ils choisissent une gestion déléguée à un organisme spécialisé.

Le bailleur choisit-il librement le locataire du logement conventionné APL ou Anah ?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, le choix du locataire n’est pas totalement libre pour un logement conventionné puisque le propriétaire sera amené à choisir un locataire parmi des candidats proposés par le préfet. En l’absence de proposition de la part du préfet, le bailleur doit respecter un niveau de ressources maximal pour ses locataires. Ces plafonds varient entre un logement intermédiaire conventionné, un appartement social ou très social.

Bon à savoir
Dans le cadre d’un logement conventionné, il est interdit de louer le bien à des membres de sa famille proche, c’est-à-dire le conjoint, les ascendants et les descendants directs.

Vous souhaitez confier la gestion de votre bien à un professionnel ?

Fort de 30 ans d’expérience et d’expertise, Lamy vous accompagne dans votre projet pour maximiser vos revenus locatifs.

Pour bénéficier des avantages des logements conventionnés Anah et/ou profiter du droit à l’APL, il faut conclure une convention avec l’Anah ou avec le préfet. Il vous suffit de déposer vos demandes de conventionnement en ligne ou de les adresser par courrier aux structures concernées de votre département. 
Une fois la convention signée, transmettez-la à votre préfet pour qu’il signe à son tour ce document officiel. L’acte est ensuite publié par un notaire au service de publicité foncière et un exemplaire est transmis à la Caisse d’allocations familiales. Le locataire obtient également une copie.
À la fin de la durée déterminée par la convention, elle reste automatiquement valide : il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’Anah ou à votre préfet pour résilier une convention avec l’État.
De plus, certains logements sont automatiquement conventionnés, comme le logement PLS qui est financé par un prêt locatif social (PLS).

Bon à savoir
Comment fonctionne la vente d'un logement conventionné Anah ? Le propriétaire devra rembourser les subventions payées par l’Anah s’il vend son bien avant la fin de la période de convention. En cas de mutation, le nouveau propriétaire devra respecter les règles de la convention précédemment signée avec l'Anah, jusqu’à la fin du contrat.

Logement conventionné APL : ce qu’il faut retenir

Le logement conventionné particulier s’inscrit donc dans une démarche gagnant-gagnant : les ménages français à faibles ressources accèdent à des logements décents dans des secteurs à forte tension locative, tandis que les propriétaires profitent d’opportunités de défiscalisation plus qu’intéressantes. L’attribution des logements doit simplement respecter certaines conditions, et ceux pendant toute la durée de l’engagement locatif. Vous désirez en savoir plus sur le conventionnement des biens immobiliers ? Nos experts Lamy répondront à toutes vos questions, prenez contact avec nous sans plus attendre !