Propriétaire bailleur : les obligations légales et fiscales à connaître

Les obligations du propriétaire avant la mise en location

Avant de louer, vous devez vérifier que votre logement respecte toutes les règles et qu’il est conforme à la loi.

Les diagnostics obligatoires et les documents à fournir

Certains diagnostics immobiliers en location doivent être réalisés par le propriétaire et annexés au bail. Ils permettent d’informer le locataire sur l’état général du logement.

• DPE (diagnostic de performance énergétique) : calcul du niveau de performance énergétique, obligatoire et à jour.
• Diagnostics électricité et gaz : si les installations ont plus de 15 ans.
• Plomb : pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
• Amiante : pour les logements construits avant le 1er juillet 1997.
• État des risques et pollutions (ERP) : informations sur les risques naturels et technologiques, ou encore de pollution
• Bruit : pour les zones concernées.

Bon à savoir : en cas de document manquant, le locataire peut contester le bail, demander une baisse de loyer ou engager un recours.

La conformité du logement et les critères de décenc

Le logement doit répondre aux critères définis par la loi :

• Surface minimale de 9 m².
• Installation électrique sécurisée.
• Bonne ventilation.
• Chauffage fonctionnel.
• Eau potable.
• Absence de risques pour la santé.

Un logement non décent ne peut pas être mis en location. Le locataire peut bloquer le paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés.

Le respect de l’encadrement des loyers (si zone concernée)

Dans certaines villes, le montant du loyer est encadré :

• Détermination du loyer de base selon la zone.
• Possibilité d’un complément de loyer uniquement dans certains cas (caractéristiques exceptionnelles).
• Respect des plafonds réglementaires.
• Risques de sanctions en cas de dépassement.

Un loyer mal fixé peut être contesté dès la signature du bail ou plusieurs mois plus tard. Faire appel à un expert Lamy est utile pour calculer un loyer conforme et éviter toute contestation.

Les obligations du propriétaire au moment de la signature du bail

La signature du bail doit être faite dans les règles pour éviter tout litige avec votre locataire.

Rédiger un bail locatif conforme (nu ou meublé)

Un bail doit contenir des mentions obligatoires :

• Identité des parties.
• Durée du bail.
• Dépôt de garantie.
• Loyer et modalités de révision.
• Description du logement.
• Annexes obligatoires.

Garanties : caution simple, caution solidaire, garantie Visale

Pour sécuriser le paiement du loyer, il est possible de demander :

• Une caution simple.
• Une caution solidaire.
• Une garantie Visale (pour certains profils).

La vérification de la solvabilité est indispensable pour limiter le risque d’impayé. Une agence s’occupe de contrôler les pièces justificatives et de valider les dossiers locataires.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d'entrée protège le propriétaire et le locataire grâce à un inventaire complet du logement, la mention des équipements et de leur état, le relevés des compteurs, ainsi qu'une description précise de l’état des sols, murs, plafonds.

Les obligations du propriétaire pendant la location

Une fois le locataire installé, vous devez continuer à respecter plusieurs responsabilités au quotidien.

La gestion des réparations : qui paie quoi ?

Certaines réparations relèvent du locataire, d’autres du propriétaire.

Liste des travaux à la charge du locataire

• Petites réparations courantes.
• Entretien régulier.
• Remplacement de pièces d’usure.

Liste des travaux à la charge du propriétaire

• Travaux lourds.
• Remplacement d’un équipement vétuste.
• Réparations urgentes (chauffage, fuite grave).

Le respect de la vie privée du locataire

Pendant la location, le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement librement. Les visites sont autorisées uniquement avec l’accord du locataire. De même, un préavis est nécessaire pour organiser des interventions. Le non-respect de ces règles peut mener à une plainte de la part du locataire.

L’encaissement des loyers et la gestion des impayés

Le propriétaire doit :

• Encaisser les loyers chaque mois.
• Envoyer gratuitement une quittance sur demande.
• Gérer les relances en cas de retard.
• Suivre les démarches juridiques en cas d’impayé.

La gestion locative Lamy s’occupe de l’encaissement, des relances, du suivi administratif et sécurise les revenus du propriétaire.

Les obligations fiscales du propriétaire bailleur

Tout propriétaire doit déclarer ses revenus et choisir un régime fiscal adapté. 

Revenus fonciers en location nue : micro foncier ou réel

En location vide, les propriétaires doivent choisir entre :

• Micro foncier : abattement forfaitaire.
• Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…).

Le choix du régime peut avoir un impact important sur le montant de l’impôt. Une erreur peut entraîner une rectification fiscale.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée est soumise à d’autres règles :

• Micro BIC : abattement forfaitaire.
• Réel : déduction des charges et amortissements.

De même, un mauvais choix de régime ou une mauvaise déclaration de la part du propriétaire peut entraîner un redressement fiscal.

Ce qu'il faut retenir pour louer en toute sécurité et sans stress !

Être propriétaire bailleur implique de respecter de nombreuses règles, aussi bien avant la location qu’au moment de la signature du bail ou pendant toute la durée d’occupation du logement. Diagnostics, conformité, gestion des réparations, encadrement des loyers, déclarations fiscales…, chaque étape demande de la rigueur pour éviter les litiges.
En choisissant la gestion locative Lamy, vous gagnez en tranquillité : un gestionnaire dédié s’occupe de toutes les obligations, assure la conformité juridique et gère votre bien au quotidien.