Syndic coopératif : fonctionnement, avantages et mise en place

Définition du syndic coopératif

Le syndic coopératif est une alternative au syndic professionnel traditionnel : plutôt que de faire appel à une entreprise externe, le syndic se compose de copropriétaires membres du conseil syndical et d'un président-syndic. Vous conservez ainsi l’administration et la gestion de l’immeuble en interne pour accélérer le traitement des sinistres ou encore éviter certains conflits. De plus, le syndic coopératif ne perçoit aucune rémunération puisque les copropriétaires endossent leur rôle sur leur temps libre.

Comment ça fonctionne ?

Le président-syndic joue à la fois le rôle de président du conseil syndical et de président du syndic de copropriété. Il réalise donc les mêmes missions qu’un syndic professionnel :

• s’assurer du bon respect du règlement de copropriété ;
• faire respecter les décisions votées en assemblée générale ;
• veiller à la bonne tenue de l’immeuble ;
• convoquer des travaux urgents pour la salubrité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;
• collecter les charges des copropriétaires après l’envoi des appels de fonds.

Le président-syndic est accompagné par tous les membres du conseil syndical et les tâches sont réparties selon les affinités et le temps de chacun. On distingue généralement :

• Un poste finance et comptable : il collecte les charges des copropriétaires, convoque les appels de fonds et tient à jour la comptabilité de la copropriété.
• Un poste administratif : il convoque les assemblées générales et rédige les procès-verbaux.
• Un poste communication : il diffuse toutes les informations et les documents dans la copropriété, ce qui se révèle particulièrement important dans les grosses résidences.

Bon à savoir

Il est conseillé de nommer un vice-président du conseil syndical pour remplir les fonctions du président si celui-ci doit être remplacé temporairement. Sinon, vous risquez de vous retrouver sans syndic et c’est illégal !

Quels sont les différents types de syndic ?

La loi du 10 juillet 1965 rend obligatoire d’avoir un syndic pour gérer sa copropriété. Il existe plusieurs types de syndics selon les préférences de chacun :

• le syndic bénévole ou non-professionnel ;
• le syndic coopératif ;
• le syndic professionnel ;
• le syndic provisoire ;
• le syndic judiciaire ;
• l'administrateur provisoire (nommé par un juge).

Avantage du syndic en coopératif

Des économies financières

Les honoraires d’un syndic professionnel peuvent représenter un coût non négligeable pour les résidences, alors qu’en syndic coopératif, les copropriétaires ne sont pas rémunérés. Accéder à tous les contrats d’entretien rend également possible de les renégocier immédiatement, surtout si certains postes de dépense sont surévalués. Le syndic coopératif peut donc permettre de réaliser des économies dans le temps.

Une gestion réactive

Même lorsqu’on fait appel à un syndic professionnel, le conseil syndical reste l’acteur majeur de la vie d’un immeuble : c’est lui qui accueille des artisans, effectue des devis supplémentaires, assure l’inspection des parties communes, etc. Le problème, c’est que le conseil syndical perd alors beaucoup de temps à communiquer avec le syndic ! En syndic coopératif, les décisions sont prises localement et donc instantanément. C’est idéal pour réaliser des projets et faire avancer les dossiers plus rapidement, notamment en cas de travaux nécessaires.

Plus de transparence

Les copropriétaires peuvent discuter de la gestion de leur immeuble en toute transparence et avec des intérêts communs. Leur extranet permet de suivre toutes les actualités de la copropriété et de participer activement à la vie de la résidence, tout en ramenant une notion de convivialité dans le process.

Inconvénients du syndic coopératif

Malgré tous les avantages qu’il présente, le syndic coopératif implique également quelques inconvénients. Par exemple, il peut être plus difficile de mener des recours face à de mauvais payeurs et le manque de compétences techniques ou juridiques peut freiner certaines démarches. Parfois, l’avis d’un expert ou d’un consultant externe devient quand même nécessaire.

De plus, un suivi minutieux des formalités administratives et des dernières réglementations est obligatoire, ce qui nécessite une veille qui peut être chronophage. Le risque d’erreur est plus important, d’où l’intérêt de souscrire une bonne assurance de responsabilité civile pour couvrir les éventuelles erreurs de gestion des conseillers syndicaux. Le temps peut également manquer selon la disponibilité des membres du syndic, or ces derniers doivent normalement être réactifs et très disponibles.

Quelle est la différence entre un syndic professionnel et un syndic coopératif ou bénévole ?

Le syndic coopératif est un statut de syndic de copropriété encadré par la loi, alors que le syndic bénévole l’est beaucoup moins. Dans le cadre d’un syndic bénévole, c’est un copropriétaire seul qui décide d’endosser le rôle de syndic et il n’existe aucune réglementation juridique pour réglementer les démarches (ce qui implique aussi moins de garanties pour la copropriété). Le syndic bénévole peut convenir pour les petites résidences avec peu de lots, mais il est moins indiqué pour les immeubles de moyenne ou grande taille puisqu’il y aurait alors de trop nombreuses tâches à assurer.

Comment créer un syndic coopératif ?

La mise à l’ordre du jour en AG

Première étape pour mettre en place un syndic coopératif : demander l’ajout d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir. L’ordre du jour sera donc la révocation de l’ancien syndic et l’élection d’un nouveau syndic coopératif. Pour cela, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception et remettez-lui en mains propres contre récépissé. La demande de mise à l’ordre du jour peut être réalisée par un ou plusieurs copropriétaires.

Le changement de syndic

Durant l’assemblée générale, le changement de syndic est ensuite voté. La décision doit être prise à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (qu’ils soient présents, représentés ou absents). ‍Il est donc recommandé de communiquer en amont avec tous les copropriétaires pour leur présenter les avantages du syndic coopératif.

Bon à savoir

Si vous n’obtenez pas la majorité absolue, mais que le nombre de voix obtenu est égal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, alors la même AG peut procéder à un second vote immédiat pour cette fois-ci voter en majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés uniquement).

La transition

Dès que le syndic coopératif est élu, le syndic sortant doit transmettre tous les documents et archives qu’il possède dans un délai de 1 mois. Ainsi, le président-syndic élu et les conseillers syndicaux ont le temps de s’approprier leurs nouvelles responsabilités et de se familiariser avec tous les aspects de la gestion de l’immeuble.

Quelle différence entre syndic et conseil syndical ?

Il ne faut pas confondre syndic, syndicats de copropriétaires et conseil syndical puisque ce sont 3 organes différents :

·       le syndicat de copropriétaires se compose de tous les copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale ;

·       le syndic de copropriété exécute les décisions prises par l'assemblée générale et garantit la gestion courante de l'immeuble ;

·       le conseil syndical se compose de copropriétaires élus et se charge d’assister et de contrôler le syndic de copropriété.

Comment passer en syndic coopératif ?

L’élection des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont élus parmi les copropriétaires en respectant la règle de majorité de l’article 25-1. Tout copropriétaire détenteur d’un lot (même s’il s’agit d’une simple cave ou d’une chambre de service) peut faire partie du conseil syndical. Le président du conseil syndical est désigné par les membres du conseil syndical élus.

Bon à savoir

Les élections du président et du vice-président ne doivent pas obligatoirement se faire en AG, il est possible de les élire dans un second temps pendant une réunion du conseil syndical.

L’élection d’un contrôleur aux comptes

Ensuite, le syndic coopératif doit choisir un ou plusieurs copropriétaires pour garantir le contrôle des comptes de la copropriété. Il est possible de faire appel à une société externe si les membres du conseil syndical ne sont pas capables de remplir ces missions et n’ont pas l’expertise nécessaire.

Syndic coopératif en copropriété : ce qu’il faut retenir

Le syndic coopératif est une forme de syndic qui peut être mise en place par le conseil syndical pour conserver la gestion de l’immeuble en interne. Cela nécessite une véritable implication de la part de tous les copropriétaires membres, mais le principal avantage, c’est que vous maîtrisez tous les aspects de son fonctionnement !