Impayé en colocation : responsabilités, recours et protections pour les propriétaires

En colocation, le type de bail signé joue un rôle déterminant en cas d’impayé. Il conditionne directement les responsabilités financières, les recours possibles et le niveau de protection dont dispose le bailleur.

Le bail unique solidaire : un fonctionnement collectif 🏡

Le bail unique solidaire repose sur un principe simple : un seul contrat de location signé par l’ensemble des colocataires, avec un loyer global pour le logement. Il intègre une clause de solidarité, qui permet au propriétaire, en cas d’impayé, de demander le règlement de la totalité du loyer à un seul colocataire.

Concrètement, l’impayé d’un occupant engage l’ensemble du groupe, ce qui offre au propriétaire un cadre plus sécurisant et une réactivité accrue. Ce type de bail peut permettre l’accès à des dispositifs de sécurisation des loyers, comme la garantie loyers impayés, sous réserve de respecter les conditions prévues au contrat.

Les baux individuels en colocation : une gestion séparée 🚪

Le bail séparé n’est pas un choix automatique. Il y a des conditions préalables à respecter pour permettre l’accès à ce type location. La chambre doit être équipée d’un point d’eau, d’une salle d'eau et wc éventuellement et doit fermer à clé. En outre, il doit exister un comptage séparé des fluides desservant la chambre ainsi que pour l’électricité consommée. A défaut de cette configuration, il n’est pas possible de louer avec des baux séparés. Enfin, chaque bail doit contenir des clauses permettant de gérer les parties communes de la location (cuisine, wc, pièces à vivre, etc…).

Avec des baux individuels, chaque colocataire signe son propre contrat et paie un loyer distinct, généralement lié à la chambre occupée. En cas d’impayé, seul le colocataire défaillant est concerné, sans possibilité de recours contre les autres occupants.

Pour le propriétaire, cette absence de solidarité entraîne des démarches plus nombreuses, un risque financier plus élevé et une gestion plus lourde. En pratique, un impayé en baux individuels se traduit souvent par une perte immédiate de revenus, sans compensation possible par les autres colocataires.

La solidarité entre colocataires s’applique uniquement en bail unique solidaire. Elle permet au propriétaire de réclamer le paiement du loyer, des charges et de certaines réparations locatives à n’importe quel colocataire.

Elle ne s’applique pas aux baux individuels et reste limitée par les dispositions prévues au bail. Sa durée court jusqu’à la fin du contrat ou, en cas de départ, jusqu’à la fin du préavis et le remplacement du colocataire sortant. En cas de non remplacement, le colocataire sortant reste solidaire pendant les 6 mois qui suivent son départ. Pour le propriétaire, la vérification de la rédaction du bail et l’anticipation des mouvements au sein de la colocation sont indispensables.

Le garant constitue une protection complémentaire, dont l’efficacité dépend du type de bail et de l’engagement signé. En bail unique solidaire, il peut couvrir les obligations d'un ou plusieurs colocataires, selon l’acte de caution. En baux individuels, chaque colocataire dispose de son propre garant, qui couvre le paiement du loyer et des charges de la chambre, ainsi qu’une quote-part des charges liées à l’usage des parties communes du logement.

Cette protection reste toutefois encadrée par des délais et des formalités, ce qui rend indispensable la constitution de dossiers solides dès la mise en location.

En colocation, plusieurs dispositifs permettent de se protéger contre les impayés. Ces solutions doivent être clairement distinguées, car elles reposent sur des logiques différentes et ne sont pas cumulables dans tous les cas.

1. Le Mandat à Loyer Garanti (MLG) : une solution intégrée à la gestion 

Le Mandat à Loyer Garanti (MLG) constitue une solution complète proposée dans le cadre d’une gestion locative. Il est éligible à la colocation, sous réserve que le bail et l’organisation du logement respectent les conditions prévues.

Le MLG permet au propriétaire :

🧑‍💼de déléguer la gestion du bien,

🔒de bénéficier d’un cadre sécurisé en cas d’impayé,

💼d’éviter d’avoir à gérer lui-même les démarches en cas de défaut de paiement.

2. La Garantie Loyers Impayés (GLI) : une solution assurantielle 

La garantie loyers impayés (GLI) relève d’un contrat d’assurance souscrit directement par le propriétaire bailleur.

La GLI est exclusive du recours à un garant personne physique ou à une caution bancaire. 
Le bailleur doit donc choisir entre :

🔒un garant (ou une caution),

🛡️ou une garantie loyers impayés.

Ces deux mécanismes ne peuvent pas être cumulés, sauf cas particuliers comme certaines colocations étudiantes.

La GLI couvre, selon le contrat :

💸les loyers impayés,

💡les charges,

⚖️parfois les frais de procédure.

3. Les garanties souscrites par le locataire 

Certaines garanties peuvent être mises en place directement par le locataire lors de la constitution de son dossier, comme Visale ou des dispositifs équivalents.

Ces solutions ne remplacent pas un dispositif de sécurisation choisi par le bailleur, mais elles peuvent compléter l’analyse de solvabilité du dossier.

En cas d’impayé, le propriétaire doit agir avec méthode. Le bail fixe déjà la date et les modalités de paiement du loyer : les relances relèvent donc d’une démarche amiable visant à régulariser rapidement la situation.

La gestion dépend ensuite du dispositif mis en place.

Avec une Garantie Loyers Impayés (GLI) 

La procédure suit un cadre assurantiel précis :

📩À défaut de paiement à la date prévue, une relance amiable est adressée au locataire.

📞Si le règlement n’intervient pas, un échange direct permet d’identifier l’origine du retard.

✉️En l’absence de paiement, une mise en demeure en recommandé est envoyée environ quinze jours après l’échéance.

⏳Dès le deuxième mois d’impayé, le sinistre doit être déclaré à l’assureur, dans le respect des délais contractuels.

Le respect strict des étapes prévues au contrat conditionne la prise en charge.

Avec un Mandat à Loyer Garanti (MLG) 

Le MLG repose sur une logique différente : tranquillité d’esprit et sécurité pour votre investissement immobilier locatif. Lamy s’occupe de tout.
En cas d’impayé :

💶100 % des loyers sont versés par Lamy, avant le 15 de chaque mois.

🚫Aucun plafond ni limite de durée ne s’applique tant qu’un locataire occupe le logement.

⏱️Les loyers et charges sont payés sans délai de carence.

⚖️Les frais de recouvrement et de procédure sont pris en charge.

Le propriétaire bénéficie ainsi d’une solution intégrée, particulièrement adaptée à la colocation, sans avoir à gérer lui-même les démarches.

Un impayé peut rapidement fragiliser l’équilibre entre colocataires. Une mauvaise gestion peut transformer un simple retard de paiement en conflit durable.

Pour limiter les tensions, le propriétaire doit :

• éviter toute prise de position personnelle,
• s’appuyer strictement sur le cadre du bail et les règles légales,
• maintenir une communication neutre et professionnelle,
• ne pas laisser les colocataires régler seuls le conflit.

Dans bien des cas, confier la gestion à un tiers permet d’apaiser les relations et de préserver le bon fonctionnement du logement.

Certaines erreurs reviennent fréquemment et compliquent inutilement la situation pour le propriétaire.

• Choisir un type de bail sans en mesurer les conséquences.
• Penser que tous les colocataires sont toujours responsables.
• Attendre trop longtemps avant d’agir.
• Intervenir directement dans les conflits internes.
• Gérer seul une situation juridique complexe.

La colocation nécessite une maîtrise juridique, administrative et relationnelle spécifique. Un accompagnement professionnel permet d’en sécuriser chaque étape.

Confier la gestion à un expert comme Lamy permet notamment :

🔏de sécuriser le bail dès la mise en location,

🏘️d’analyser le type de colocation le plus adapté,

💼d’assurer une gestion rigoureuse des impayés,

📘de bénéficier d’un accompagnement juridique et administratif,

📉de réduire le risque financier,

🌿de gagner du temps et de la sérénité.