La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Le statut LMNP définit le cadre fiscal applicable aux particuliers qui mettent en location un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal et non d’un statut juridique à part entière.

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Les revenus locatifs issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le bailleur doit disposer d’un numéro SIRET, obtenu lors de sa déclaration de début d’activité,
• Le logement doit être loué meublé au sens de la loi, c’est-à-dire équipé de l’ensemble des éléments nécessaires à la vie courante (literie, équipements de cuisine, mobilier, rangements...).

Contrairement à la location nue, les revenus issus de la location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce principe entraîne des règles d’imposition différentes et offre au bailleur le choix entre deux régimes fiscaux : le micro BIC et le régime réel.

Micro BIC : un régime simplifié

Le régime micro BIC s’adresse aux bailleurs dont les revenus locatifs meublés ne dépassent pas le plafond fixé par la loi. Il se caractérise par sa simplicité.

Ce régime repose sur les éléments suivants :

• Un abattement forfaitaire appliqué automatiquement sur les loyers perçus : 50 % pour les meublés de longue durée ou les meublés de tourisme classé et 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
• Une déclaration simplifiée, sans obligation de détailler les charges réelles.
• Aucune comptabilité complexe à tenir.

À retenir : l’abattement est censé représenter l’ensemble des charges supportées par le bailleur. En contrepartie, aucune dépense réelle ne peut être déduite. Le micro BIC est donc souvent adapté aux investissements avec des frais limités.

Régime réel : un calcul basé sur les charges

Le régime réel permet de calculer l’imposition sur la base du résultat réel de l’activité. Il est souvent privilégié par les bailleurs ayant des charges importantes. Il est alors possible de déduire l’ensemble des dépenses liées au logement, notamment :

• Les intérêts d’emprunt
• L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Les travaux d’entretien et de réparation
• Les frais de gestion locative
• Les frais comptables
• La taxe foncière
• Ainsi que d’autres charges liées à l’exploitation du bien

À ces déductions s’ajoute un élément central du régime réel : l’amortissement. Ce régime implique toutefois des obligations comptables plus importantes, avec la tenue d’une comptabilité précise.

L’amortissement est l’un des atouts de la fiscalité LMNP au régime réel. Il permet de répartir le coût d’acquisition du bien et du mobilier sur leur durée d’utilisation.

Concrètement, l’amortissement fonctionne de la manière suivante :

• Le bien immobilier est amorti sur sa valeur hors terrain.
• Le mobilier et les équipements font l’objet d’un amortissement distinct.
• Chaque élément est réparti sur une durée d’usage estimée.
• Les montants amortis viennent réduire le résultat imposable.

L’amortissement n’entraîne pas de sortie de trésorerie. Il s’agit d’un mécanisme purement comptable, ce qui explique son impact direct sur la fiscalité du bailleur et le succès du régime réel auprès des investisseurs.

La fiscalité des plus-values en LMNP suit le régime des particuliers, qui a évolué en 2025.

Calcul de la plus-value avant 2025

Jusqu’en 2024, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien en LMNP reposait sur :

• Un calcul basé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
• L’application d’un abattement en fonction de la durée de détention.
• L’absence de prise en compte des amortissements pratiqués pendant la période de location.

Ce fonctionnement rendait le régime attractif pour les investisseurs ayant bénéficié d’une fiscalité allégée pendant la détention du bien.

Nouveautés 2025 : réintégration des amortissements

Depuis 2025, les règles ont évolué. Les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Cette évolution a plusieurs conséquences :

• Une augmentation de la plus-value imposable.
• Un impact direct sur la rentabilité lors de la revente.
• Une attention à porter sur la durée de détention du bien.

Ce changement vise à rééquilibrer le traitement fiscal de la location meublée, tout en conservant les principes du régime des plus-values des particuliers.

Plusieurs projets législatifs pourraient modifier les conditions du LMNP en 2026. Parmi les pistes envisagées figurent notamment :

• Une limitation potentielle du montant amortissable
• Des ajustements spécifiques pour les meublés touristiques.

Ces évolutions devront être suivies avec attention par les propriétaires bailleurs afin d’anticiper leurs effets sur la gestion et la rentabilité de leurs investissements.

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