Mise en concurrence des contrats de prestataires en copropriété : comment ça marche ?
20/08/2026Vivre en copropriété
Espaces verts, assurance de l’immeuble, maintenance de l’ascenseur ou contrôle de la chaudière collective : une copropriété fait appel à de nombreux prestataires. Ces contrats représentent une part importante des charges payées par les propriétaires. Pour garder les dépenses sous contrôle, il est utile de comparer régulièrement les offres disponibles. Dans certains cas, cette mise en concurrence des contrats en copropriété est même obligatoire. Le syndic, le conseil syndical et l’assemblée générale ont chacun un rôle à jouer pour choisir des prestataires adaptés aux besoins de l’immeuble.
Qu’est-ce que la mise en concurrence des prestataires en copropriété ?
La mise en concurrence consiste à demander plusieurs offres avant de choisir une entreprise ou de renouveler un contrat. Elle permet de comparer les prix, mais aussi les services proposés et les conditions prévues.🗝️
Cette démarche peut concerner de nombreux contrats de prestataires de copropriété :
- le contrat de nettoyage des parties communes,🧽
- l’entretien des espaces verts,🌳
- la maintenance d’un ascenseur, d’une porte de garage ou d’un chauffage collectif,♨️
- le contrat d’assurance de la copropriété,📃
- l’entretien des équipements de sécurité,🔒
- les travaux de réparation ou de rénovation,🚧
- les services liés à la gestion des déchets ou à la désinsectisation.♻️
La mise en concurrence peut prendre deux formes. La copropriété peut demander plusieurs devis à différentes entreprises. Elle peut aussi préparer un même document décrivant les services attendus, puis le transmettre à plusieurs prestataires. Cette seconde méthode facilite la comparaison, car chaque entreprise répond sur une base identique.📖
Le contrat du syndic obéit à des règles particulières. Il ne doit donc pas être confondu avec les autres contrats d’entretien, de maintenance ou de services conclus pour le compte de la copropriété.🏘️
Quel est le seuil de mise en concurrence voté en assemblée générale ?
La loi ne fixe pas un montant unique applicable à toutes les copropriétés. Chaque immeuble doit définir ses propres seuils en assemblée générale, selon son budget, sa taille et le niveau de ses dépenses.💰
L’assemblée générale fixe notamment :
- le montant à partir duquel le conseil syndical doit être consulté,
- le montant à partir duquel la mise en concurrence devient obligatoire.
Ces seuils sont votés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ils peuvent être différents. Par exemple, la consultation du conseil syndical peut devenir obligatoire à partir de 1 000 euros, tandis que plusieurs devis peuvent être exigés à partir de 3 000 euros.🗳️
Lorsqu’un contrat dépasse le seuil voté, plusieurs entreprises doivent donc être consultées avant le choix du prestataire. Deux devis peuvent suffire si l’assemblée générale n’a pas prévu de règle plus stricte. Elle peut toutefois demander trois offres ou définir une procédure plus précise.🏷️
Sous le seuil, la mise en concurrence n’est pas imposée. Elle reste néanmoins recommandée pour les dépenses régulières ou les contrats qui n’ont pas été renégociés depuis plusieurs années.📅
